Golden Visa за 250 000 €: смена назначения и памятник

Что было в объекте 5 апреля 2024 года

Для смены назначения эта дата решает почти все. Если в тот день объект был магазином, офисом, промышленным или другим нежилым помещением, его можно перевести в жилье и получить порог 250 000 €.

Если в тот день объект уже был жильем, порог не применяется, даже если позже он формально стал офисом и снова превратился в квартиру. В примере министерства такой объект в Аттике стоит 300 000 €, и основание появится только при цене 800 000 € и площади от 120 кв. м.

Завершение смены подтверждает акт: разрешение на строительство, разрешение на малые работы, обновление досье или пересмотр разрешения. Подойдет и более раннее разрешение, если его обновили или пересмотрели начиная с 5 апреля 2024 года.

Новые заявления граждан России и Беларуси по этому основанию сейчас не принимаются, варианты собраны на отдельной странице.

Новая стройка под видом смены назначения

Закон говорит о смене назначения существующего объекта или проекта. В примере министерства инвестор покупает на этапе проекта офисное помещение за 380 000 € в Аттике, а застройщик по ходу стройки меняет разрешение и строит квартиры. Заявление отклоняют, основание возможно только на обычных условиях.

Расширения при этом допускаются. Новые жилые объекты могут появиться при реконструкции или надстройке существующего здания, а также в отдельных зданиях на том же участке рядом с ним.

Промышленное здание подходит, если последние пять лет в нем не работало производство, и это нужно доказать. Ремесленные здания в это условие не входят. Различие важное, поэтому адвокат и инженер смотрят первоначальное разрешение и сведения о деятельности в здании.

Смена должна быть завершена до подачи

Планов, договора подряда и обещания застройщика недостаточно: заявление принимают только с завершенным актом. Последовательность такая: вы платите за объект, дожидаетесь окончания работ, получаете документы и только потом подаете заявление. Цена к этому моменту должна быть уплачена полностью.

Общего официального срока смены назначения нет. Это месяцы работы, и зависят они от здания и службы планирования. Условия договора на период до завершения работ стоит согласовать с адвокатом до первого платежа.

Срок заявления поэтому считают от даты акта, а не от даты покупки.

Квартиры в перестроенном здании

Если здание разделено на несколько квартир, каждая может стать отдельным объектом для отдельного покупателя при цене от 250 000 €. Условия по каждой квартире подтверждает инженер. Инвестор, который сам перестроил здание, тоже может получить разрешение, если оставит у себя одну из квартир стоимостью не ниже 250 000 € по оценке сертифицированного оценщика.

Здание может быть смешанным: часть квартир проходит по порогу 250 000 €, а офисы и магазины в том же доме подчиняются порогу 800 000 € или 400 000 €. Парковка и кладовая в том же здании и по тому же договору входят в цену: 248 000 € за квартиру и 8 000 € за парковку дают нужную сумму.

Охраняемое здание и его условия

Основание касается здания или его части под реставрацию, а также участка с таким зданием. Жилое назначение здесь не обязательно: в примерах министерства встречаются магазин и офис. Подать заявление можно до окончания работ, и в этом главное отличие от смены назначения.

Здесь решает не статус, а стоимость реставрации, требования служб охраны и реальный срок. Такой объект стоит считать вместе с инженером до покупки. Если здание одновременно охраняемое и переводится в жилье, заявитель выбирает один из случаев и принимает его ограничения.

Как можно пользоваться объектом после покупки

Льготный порог дает меньше свободы, чем обычная покупка. Жить в объекте и сдавать его надолго можно, а посуточная сдача закрыта. При продлении условия использования придется подтвердить.

Вторая продажа и цена при выходе

Льгота действует один раз. После первого разрешения объект становится обычным жильем, и следующему покупателю из страны вне ЕС нужны уже 800 000 € или 400 000 €. В примере министерства первый покупатель берет квартиру за 250 000 € и получает разрешение, второй покупает ее за 300 000 €, и основания у него нет.

Отсюда важный вывод для расчета: при перепродаже покупатель не платит за порог. Поэтому цену за метр сравнивайте с обычными квартирами поблизости, а не с другими предложениями под статус. Если объект стоит дороже соседей только из-за визы, при выходе эта разница может не вернуться.

Порог 250 000 € против обычного порога

Экономия на входе оплачивается ограничениями на весь срок владения. Сравнивать стоит не только суммы, но и то, что вы сможете делать с объектом через пять лет. Сам статус одинаков: ВНЖ на 5 лет, жить в Греции не обязательно, работать нельзя, в заявление включаются супруг, дети до 21 года и родители обоих супругов.

Сколько стоит покупка: налог сегодня и по законопроекту

Это модельный пример, не прогноз: покупка физическим лицом, налоговая стоимость равна цене, цена 250 000 €. Более высокая ставка в законопроекте относится к физлицу с налоговым резидентством вне ЕС и ЕЭЗ и окончательным договорам с 1 июля 2027 года. Норма пока не принята, отдельного исключения для таких объектов в тексте не видно.

База налога не ниже объективной стоимости. Кроме налога есть нотариус, регистрация, адвокат и инженер, а сбор за заявление инвестора составляет 2 000 €. Вопрос НДС при продаже здания после смены назначения стоит задать налоговому консультанту до задатка.

Десять вопросов продавцу до задатка

Если на первые шесть вопросов нет документов, платить задаток рано. Сделка с обещанным возвратом части цены или «арендным доходом» без договора требует отдельной оценки: такие действия министерство называет основанием для отзыва разрешения.

• Какое назначение указано в первоначальном разрешении?
• Каким актом изменено назначение и какого он числа?
• Какое назначение было на 5 апреля 2024 года?
• Смена завершена или только планируется, когда выдадут акт?
• Есть ли обновленная электронная идентичность здания и заключение инженера?
• Для промышленного здания: работало ли производство последние пять лет?
• Получал ли кто-то разрешение на основании этого объекта?
• Какова полная цена без скидок, возвратов и выплат после сделки?
• Сравнима ли цена с обычными квартирами поблизости?
• Включен ли НДС и кто заплатит его при продаже?

Частые вопросы