Пороги Golden Visa в Греции: зоны, площадь и один объект

Три порога и где они действуют

Порог определяет адрес объекта, а не описание в объявлении. Сравнивается цена покупки на дату сделки, и вся сумма должна быть реальной и уплаченной. За это вложение вы получаете ВНЖ на 5 лет: жить в Греции не обязательно, работать нельзя, в заявление можно включить супруга, детей до 21 года и родителей обоих супругов.

Одно вложение покрывает всю семью, отдельные суммы на родственников не нужны. Для долгосрочного договора аренды гостиничных номеров и таймшера действуют те же 800 000 € или 400 000 €, но считают их по общей договорной плате.

Новые заявления граждан России и Беларуси по этому основанию сейчас не принимаются, варианты собраны на отдельной странице.

Как определить зону объекта

В Аттике порог 800 000 € действует по всей области, а не только в центре Афин: пригороды и островная часть туда входят. В Салониках граница совпадает с округом, поэтому адрес сверяем с округом, а не с названием города в объявлении.

Для островов критерий один: число жителей по последней переписи. Если остров небольшой, цифру стоит сверить до разговора о цене, разница между порогами здесь составляет 400 000 €. На материке за пределами Аттики и округа Салоники действует порог 400 000 €.

На цену это влияет напрямую: одинаковый дом за 420 000 € на материке вне этих округов проходит по порогу, а на острове от 3 100 жителей нет. Поэтому сравнивать предложения в разных регионах стоит только после определения зоны.

Что значит один объект

С 2024 года вся сумма должна приходиться на один объект. Две квартиры по 220 000 € в одном доме не дают порога 400 000 €, даже если вместе стоят дороже. Исключение сделано только для вспомогательных помещений.

Министерство приводит такой пример: квартира 60 кв. м в бывшем промышленном здании стоит 248 000 €, подземная парковка в том же здании и по тому же договору 8 000 €. Вместе это 256 000 €, и порог 250 000 € пройден, потому что парковка отдельным объектом не считается.

• Парковка или кладовая куплены одним договором с основным объектом.
• Они находятся в том же здании.
• Это вспомогательные помещения, даже если у них свой кадастровый номер.

Как считаются 120 кв. м

В расчет идут только основные помещения. Парковка и кладовая добавляют цену, но не площадь. В примере министерства квартира в Аттике стоит 1 000 000 €, основная площадь 118 кв. м, к ней куплены парковка 12 кв. м и кладовая 8 кв. м. Деньги с запасом, а разрешения не будет: не хватает двух метров.

Общая площадь в объявлении поэтому ничего не решает. Основную площадь берем из разрешения на строительство, планов и данных Кадастра. Требование 120 кв. м не действует для объекта, переведенного в жилье, для охраняемого здания и для участка без здания и без разрешения на строительство.

Участок: когда дальше начинается стройка

Участок без разрешения на строительство можно купить за сумму порога, площадь здесь не считают. Дальше правила зависят от ваших планов. Если вы строите один дом, разрешение сохраняется, пока вы владеете участком и домом, а о новом вложении нужно сообщить службе.

Если вы строите несколько объектов и часть продаете, нужно сообщить о продаже и доказать, что оставшаяся собственность стоит не меньше порога своей зоны. Разрешение на строительство статус не включает, это отдельная работа инженера и отдельный бюджет.

Совместная покупка, супруги и компания

Два инвестора могут получить по разрешению, если доля каждого стоит не меньше порога зоны. Площадь при этом считают по всему объекту. Пример министерства: двое покупают по 50% дома 130 кв. м в Аттике за 1 600 000 €. Каждый вложил 800 000 €, площадь больше 120 кв. м, основание есть у обоих.

Супругам и партнерам хватает одного вложения: один получает разрешение инвестора, второй разрешение члена семьи. Покупка возможна и через компанию, полностью принадлежащую заявителю. Какая компания подойдет и как это скажется на налогах, считаем до сделки, расходы у компании и физического лица разные.

Пять условных объектов для сверки

Примеры составлены по правилам закона, цены условные. Они показывают логику, а не оценку конкретной квартиры.

Цена и оплата под контролем ведомств

Вся цена уплачивается до подачи заявления способом, который отражен в договоре и справке нотариуса. Платить может сам инвестор, его супруг или родственники до второй степени.

Министерство отдельно предупреждает о предложениях, которые искажают цену и порядок оплаты, и о необоснованных переводах денег до и после сделки. Если фактическое вложение оказывается существенно меньше порога, сведения уходят налоговым органам и органу по борьбе с отмыванием денег, а разрешения отзывают. Обещание продавца вернуть часть суммы - повод отказаться от сделки.

Старые суммы сохраняются для покупок, завершенных до вступления новых порогов. Служба смотрит на три вещи: вложение завершено вовремя, соответствовало сумме на тот момент, цена уплачена способом, который требуется сегодня. Это касается и человека, который потерял разрешение из-за пропущенного срока и подает заново.

Сколько нужно сверх порога

Порог - это цена объекта, а не весь бюджет. Налог на передачу сегодня 3,09%, сбор за заявление инвестора 2 000 €, отдельно идут нотариус, регистрация, адвокат и инженер. Если объективная стоимость выше цены, налог считают от нее. Суммы ниже действуют для базы, равной порогу. Ставка 15,45% пока остается нормой законопроекта и касается только налоговых резидентов вне ЕС и ЕЭЗ.

Семь вопросов перед задатком

Эту сверку можно начать самостоятельно, а документы смотрят адвокат и инженер, которых мы подключаем и координируем. Отдельно считаем налог: сегодня при покупке 3,09%, а законопроект предусматривает 15,45% для физлиц с налоговым резидентством вне ЕС и ЕЭЗ по окончательным договорам с 1 июля 2027 года. Норма пока не принята.

Мы берем на себя сверку зоны, площади и назначения до задатка, расчет полного бюджета и подачу на статус. Стоимость работы называем письменно до договора, решение принимает ведомство.

Частые вопросы