Разрешения и легализация в Греции: новый кодекс для собственника

Что изменилось вместе с новым кодексом

Закон 5306/2026 утвердил кодекс из 477 статей, он действует со дня публикации без переходного периода. Смысл большинства норм сохранился. Ссылка на закон 4495/2017 в старом договоре или заключении не делает документ неверным, но текущие статьи уже другие: категории находятся в статье 383, запрет передачи в статье 367, документы для договора в статье 368, места, где легализация запрещена, в статье 374.

Для собственника важны три вопроса: какой документ нужен для работ, входит ли существующее нарушение в легализацию и что произойдет при продаже. Легализация и разрешение на новые работы - разные вещи, и начинать нужно с первого.

Какой документ нужен для работ

Разрешения оформляются онлайн через систему e-Adeies Технической палаты Греции, заявку подает инженер. Сами вы в этой системе не работаете. Если работы из перечня малого разрешения превышают 25 000 € на единицу собственности, требуется обычное разрешение, причем сумма считается по таблице приложения к кодексу, а не по договору с подрядчиком.

При площади свыше 3 000 кв. м и в некоторых других случаях нужно предварительное одобрение строительной службы. Автоматическая выдача разрешения, где она предусмотрена, не означает, что служба подтвердила весь проект. Для охраняемого здания и археологической зоны нужны дополнительные согласования, для многоквартирного дома важны согласие собственников и устав.

Пять категорий легализации

Категории применяются к постройкам с завершенной несущей конструкцией и сменам назначения, сделанным не позднее 28.07.2011. Категории 1 и 2 определяются датой, категории 3, 4 и 5 тяжестью нарушения. В старых материалах встречаются другие описания, поэтому ориентироваться стоит на действующий текст.

Новая подача по категории 5 закрыта с 30.09.2020, кроме отдельных случаев вроде принудительных торгов, наследования и лизинга, и у этих случаев свои сроки. Общего открытия категории 5 не объявлено, поэтому планировать покупку в расчете на него нельзя.

Что узаконить нельзя вообще

Кодекс запрещает передачу объекта и не допускает легализацию в ряде мест. У части пунктов есть условия и исключения, и это одна из причин, по которой покупателю нужна проверка до задатка, а не только выписка из Кадастра.

• Лесная земля и земля под лесовосстановление.
• Берег, прибрежная зона и прежняя береговая линия.
• Государственная земля и утвержденные общественные пространства.
• Археологическая зона А и традиционные поселения.
• Охраняемые здания, памятники и опасно ветхие здания.
• Ручьи, чувствительные зоны и охраняемые территории, где строить было запрещено на момент работ.

Сколько стоит легализация

Расходы складываются из взноса, единого штрафа и работы инженера. Единый штраф зависит от площади, зоны, возраста постройки и вида нарушения, поэтому общей ставки нет. Для категорий 1 и 3 он не начисляется.

За поздние подачи кодекс предусматривает надбавку к штрафу, для заявлений до 31.03.2026 она составляла 40%. Отдельной ставки для более поздних заявлений в кодексе нет, поэтому для бюджета разумно считать по 40% и подтвердить цифру у инженера перед подачей. Если служба обнаружила нарушение раньше подачи, штраф увеличивается еще на 20%.

Штраф можно внести 100 ежемесячными платежами, просрочка стоит 1% в месяц. При полной оплате до последнего рабочего дня месяца, следующего за датой включения, полагается скидка 20%, при оплате 30% суммы к этой дате 10%. Датой включения считается день оплаты взноса.

Пример расчета по категории 4

Модельный пример, не прогноз: инженер рассчитал базовый штраф 5 000 €, площадь нарушения 60 кв. м. Порядок применения скидки к сумме с надбавкой подтверждается при расчете. Гонорар инженера, обмеры и дополнительные документы сюда не входят.

Что происходит при продаже

Передача объекта с неузаконенной постройкой или сменой назначения запрещена и абсолютно недействительна. При подписании собственник дает заявление, а инженер свое, с топографическим планом, если он обязателен. Заявление инженера действует два месяца, его загружают в систему до составления договора, а нотариус указывает номер в акте.

За нарушение этих правил нотариусу, сторонам и регистратору грозят лишение свободы от шести месяцев и штраф от 30 000 € до 100 000 €, те же меры предусмотрены для инженера за неверное заявление. Кодекс допускает исключения, в частности при оплате части единого штрафа и загрузке документов в систему. Точные условия для вашего случая проверяет адвокат, а обязательства, которые останутся после сделки, записываются в договоре.

Вместе с заявлением инженера при передаче нужен сертификат полноты электронной идентичности здания. Для туристического размещения свыше 300 кв. м и других зданий категории I идентичность обязательна независимо от сделки, крайний срок 01.02.2028.

Легализация и бонусы новых разрешений

Легализация снимает снос и санкции на указанных условиях, но не приводит постройку в соответствие со всеми действующими правилами. Малое разрешение можно получить для законно существующей части или объекта с действующей легализацией, поэтому перед новыми работами сначала закрывается старый вопрос.

Отдельная история связана с бонусами Нового строительного регламента. В декабре 2024 года Совет Государства отменил общие бонусы, и разрешения, по которым стройка не началась к 11.12.2024, отменены. Для начатых проектов закон 5197/2025 предусмотрел путь завершения через платеж и эквивалентный план, а в 2026 году суд снова полностью отменил одно разрешение из-за бонусов. Покупателю новостройки или участка с разрешением важно смотреть не только на наличие документа, но и на расчет площади.

Что делать в вашей ситуации

Если нужно организовать проверку и подачу, мы подключаем инженера и адвоката и ведем работу по каждому этапу. Суммы вы видите заранее в смете, решение принимает служба.

Частые вопросы