Содержание
- Построчный расчет отеля на 40 номеров
- Что сильнее всего меняет результат
- Обратный счет: какая цена оправдана
- Налоги, кредит и условия банков
- Почему общая статистика не подходит
- Что нужно для законной работы
- Ограничения для покупателя вне ЕС
- Текущие платежи, которые забывают
- Кто будет управлять: четыре формы
- Восемь вопросов продавцу отеля
Построчный расчет отеля на 40 номеров
Цена 6 млн € - это 150 000 € за номер, показатели приняты для круглогодичной работы. Официальных нормативов на эти проценты для Греции нет, поэтому при разборе конкретного отеля каждый из них заменяется фактом.
| Строка | Базовый сценарий | Как получено |
|---|---|---|
| Номеро-ночи за год | 14 600 | 40 × 365 |
| Загрузка | 70% | 10 220 проданных ночей |
| Средняя цена номера | 130 € | Допущение |
| Доход от номеров | 1 328 600 € | 10 220 × 130 |
| Прочие доходы, 10% | 132 860 € | Завтраки, бар, мероприятия |
| Выручка | 1 461 460 € | Сумма |
| Операционная прибыль, 35% | 511 511 € | Допущение |
| Управление, 3% выручки | -43 844 € | Допущение |
| Резерв на обновление, 4% | -58 458 € | Допущение |
| Фиксированные платежи, 5% | -73 073 € | Допущение |
| Доход до налога и кредита | 336 136 € | 5,6% на цену |
Что сильнее всего меняет результат
Разница между слабым и сильным годом при этой структуре примерно двукратная. Маржа важна не меньше загрузки: снижение маржи на пять пунктов стоит около 73 000 €, а снижение загрузки на десять пунктов при той же цене и марже около 48 000 €.
Первое, что нужно уточнить, - сколько дней в году отель открыт. При 180 днях с теми же загрузкой, ценой и процентами расходов выручка составит 720 720 €, а доход около 165 800 €, то есть 2,8% на цену. Маржа сезонного отеля часто ниже из-за постоянных расходов, поэтому и этот результат оптимистичен.
| Сценарий | Загрузка | Цена номера | Маржа | Доход до налога и кредита | На цену |
|---|---|---|---|---|---|
| Слабый | 60% | 115 € | 30% | 199 465 € | 3,3% |
| Базовый | 70% | 130 € | 35% | 336 136 € | 5,6% |
| Сильный | 75% | 145 € | 35% | 401 701 € | 6,7% |
Обратный счет: какая цена оправдана
Расчет полезно перевернуть и идти не от цены продавца, а от дохода. Если вам нужно 7% до налога и кредита, при доходе 336 136 € цена должна быть около 4,8 млн €, или 120 000 € за номер вместо 150 000 €. При сезонном доходе 165 800 € та же планка дает около 2,4 млн €. Это модельный пример, не прогноз и не оценка рынка.
Такой расчет переводит разговор о цене на цифры: продавец ссылается на прошлую сделку рядом, а вы на доход, который этот объект приносит по своей отчетности.
| Желаемый доход на цену | Круглый год, 336 136 € | 180 дней, 165 800 € |
|---|---|---|
| 5% | Около 6,7 млн € | Около 3,3 млн € |
| 6% | Около 5,6 млн € | Около 2,8 млн € |
| 7% | Около 4,8 млн € | Около 2,4 млн € |
Налоги, кредит и условия банков
Прибыль компании облагается по ставке 22%, дивиденды 5%. Кредит добавит процент и условия банка. По данным Банка Греции, за восемь месяцев 2026 года новое кредитование размещения и питания выросло на 18%, но у малых и средних компаний снизилось на 13%, а у крупных выросло на 95%. Условия кредита для небольшого отеля поэтому стоит выяснять отдельно и заранее.
Почему общая статистика не подходит
Отраслевая выборка за январь-сентябрь 2026 года показывает для Афин загрузку 77%, среднюю цену 195 € и доход на номер 151 €, для курортов загрузку 86%. Эти данные собраны от участвующих отелей и не описывают небольшой объект. Другие выборки, где учтен весь год с закрытыми месяцами, дают цифры в несколько раз ниже, и сравнивать их между собой нельзя.
В первом полугодии 2026 года выручка отелей выросла на 10,1% при росте ночевок на 0,6%, то есть рост идет за счет цены. Ставка капитализации по отелям в открытых данных прямо не раскрывается, поэтому цена за номер из единичной сделки не заменяет расчет. Для конкретного объекта работают только его отчетность и данные о соседях.
Что нужно для законной работы
Прежний специальный знак работы заменен уведомлением через систему «Открыть бизнес». Контроль идет после начала работы, но требования никуда не исчезли: уведомление без документов не защищает.
Новые здания и расширения подчиняются плану туризма от 07.08.2026: минимальные участки вне плана застройки, запрет новых построек в 25 м от берега и лимиты мест на островах. Для апартаментов и меблированных домов есть отдельная категория требований.
| Требование | Что важно | Кто отвечает |
|---|---|---|
| Строительные разрешения | Соответствие зданию и фактическому числу мест | Инженер |
| Зонирование | Отель в зонах городского центра и туризма, в общей жилой зоне до 150 мест, в чисто жилой до 30 | Инженер, адвокат |
| Уведомление | Подается до начала работы, для 1-3 звезд и для 4-5 звезд до 300 мест в Региональную службу туризма | Оператор |
| Плата за уведомление | За номер: 5 звезд 10 €, 4 звезды 8 €, 3 звезды 6 €, 1-2 звезды 4 € | Оператор |
| Категория | Сертификат Палаты гостиниц в течение 50 дней после уведомления, название утверждается отдельно | Оператор |
| Пожарная безопасность | Сертификат от 51 места, для меньших объектов документы о пожарной защите | Инженер |
| Цифровое досье здания | Для гостиниц более 300 кв. м обязательно до 01.02.2028 | Инженер |
| Парковка и доступность | В Аттике 1 место на 6 мест размещения, 5% номеров, не более 5, для людей с ограниченной подвижностью | Инженер |
Ограничения для покупателя вне ЕС
Для покупателя вне ЕС и ЕАСТ отдельно смотрим, не находится ли отель в приграничной зоне. Перечень включает Додеканес, Лесбос, Самос, Хиос, Санторини и ряд других территорий. Крит, Корфу и Киклады, кроме Санторини, в него не входят, но точный адрес сверяем в любом случае. Без разрешения комиссии сделка ничтожна.
Текущие платежи, которые забывают
Покупка здания, бизнеса или компании создает разные обязательства по долгам и работникам, поэтому форму сделки выбирают до задатка, а не после.
- Климатический сбор за номер в ночь: ставку для вашей категории и сезона подтверждает бухгалтер.
- НДС на услуги размещения 13%, на ремонт 24%.
- ENFIA по ставкам для компаний и объектов, спецналог ЕФА 15% на работающий отель не начисляется.
- Работники: сезонные сотрудники сохраняют право на повторный наем, а цифровая карта работника связана с крупными штрафами.
Кто будет управлять: четыре формы
Базовые ставки вознаграждения за управление в открытых данных прямо не указаны, поэтому 3% в нашем расчете условны. Для 40 номеров важен и другой вопрос: заинтересован ли оператор в объекте такого размера. Ключевые договоры могут перейти к новому владельцу, и их условия читаются до задатка.
| Форма | Как устроена | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|
| Сам или через директора | Операционный контроль у вас | Вся маржа остается внутри | Вы отвечаете за команду, продажи и соответствие |
| Договор управления, 5-20 лет | Оператор управляет от вашего имени за процент и стимул | Стандарты и опыт | Меньше контроля, оплата и при слабом годе |
| Долгосрочная аренда, 10-20 лет | Арендатор платит фикс, процент или смесь | Предсказуемость ближе к аренде | Меньше роста, зависимость от арендатора |
| Франшиза | Бренд и стандарты при вашем управлении, роялти 4-8% выручки | Узнаваемость и каналы продаж | Требования бренда к зданию и расходам |
Восемь вопросов продавцу отеля
Сначала пересчитайте таблицу этой статьи под объект: реальные дни, цена и маржа по отчетности. Если результат имеет смысл, мы организуем проверку отеля адвокатом и инженером и поможем сравнить формы сделки и управления.
- Сколько дней отель реально открыт каждый год?
- Какова выручка по месяцам за три года и чем она подтверждена в банке и налоговой отчетности?
- Какова доля онлайн-каналов и сколько составляет их комиссия?
- Каковы уведомление о работе, категория и фактическое число мест?
- Есть ли договор управления или бренд и что будет при смене собственника?
- Какие работы нужны в ближайшие пять лет?
- Каковы платежи по энергии, персоналу и закупкам?
- Есть ли неузаконенные работы и готово ли цифровое досье?
Частые вопросы
Какой доход может дать маленький отель в Греции?
В нашей модели на 40 номеров за 6 млн € от 3,3% до 6,7% на цену до налога и кредита при круглогодичной работе и около 2,8% при 180 днях. Это логика расчета, а не прогноз: для конкретного объекта работает только его отчетность.
Что важнее: загрузка или маржа?
В базовом сценарии пять пунктов маржи стоят около 73 000 €, а десять пунктов загрузки около 48 000 €. Поэтому расходы не менее важны, чем заполненные номера.
Нужна ли лицензия на работу отеля?
Прежний знак заменен уведомлением через систему «Открыть бизнес», контроль идет после начала работы. Строительные, пожарные и другие требования сохраняются, и уведомление их не заменяет.
Может ли иностранец купить отель на греческом острове?
Покупателю вне ЕС и ЕАСТ на приграничных территориях нужно разрешение комиссии, без него сделка ничтожна. Точный адрес сверяем до задатка.
Возьмется ли оператор за 40 номеров?
Не всегда, этот вопрос стоит выяснить заранее. Кроме договора управления есть долгосрочная аренда, франшиза и управление через собственного директора.
Как понять, что цена отеля завышена?
Разделите подтвержденный доход до налога и кредита на нужный вам процент. Если полученная цена заметно ниже запрошенной, разговор идет о будущем росте, который продавец предлагает оплатить заранее.
Какой НДС у отеля?
На услуги размещения 13%, на ремонт 24%. Ставку климатического сбора для вашей категории и сезона подтверждает бухгалтер.