Налог 15,45% на покупку жилья в Греции: кого касается

Где сейчас находится законопроект

В сентябре правительство говорило о гражданах третьих стран с исключениями, а в октябрьском тексте критерий уже другой: страна налогового резидентства. Многие материалы до сих пор пересказывают прежнюю версию. Сведения меняются быстро, поэтому перед задатком и перед подписанием договора мы смотрим окончательный текст.

Какие условия должны совпасть

Ставка составляет 15%, муниципальная надбавка 3% от налога сохраняется, поэтому итог равен 15,45% вместо 3,09%. Повышенная ставка применяется, только если выполнены все условия одновременно.

• Покупатель - физическое лицо.
• На момент возникновения налоговой обязанности он налоговый резидент страны вне ЕС и ЕЭЗ.
• Это покупка, а не дарение или наследство.
• Объект - жилье, а не участок, коммерческое помещение или сельхозземля.
• Окончательный договор заключен с 1 июля 2027 года.

Паспорт и налоговое резидентство на примерах

Примеры следуют из текста проекта и зависят от принятия нормы. Разрешение на жительство налогового резидентства не создает: оно определяется по жилью, центру жизненных интересов и числу дней.

Перенос резидентства в Грецию или другую страну ЕС и ЕЭЗ по тексту приводит к ставке 3,09%, но это следствие настоящего переезда, а не способ снизить налог. Переезд меняет налог на весь ваш доход и должен подтверждаться фактами. Фиктивное заявление о резидентстве недопустимо.

Сколько это в деньгах

База налога - большая из двух величин: цены в договоре и объективной стоимости. На квартире за 300 000 € разница составляет 37 080 €, и это сумма, которую стоит заложить в бюджет, если договор может уйти за 1 июля 2027 года.

Для вложения под аренду разница тоже заметна. В нашем модельном примере квартиры за 300 000 €, не прогнозе, доходность после налога снижается с 2,5% до 2,3% на все вложения.

Пример: объективная стоимость выше цены

Налог считают не обязательно от цены в договоре. Это модельный пример, не прогноз: покупатель с налоговым резидентством вне ЕС и ЕЭЗ берет квартиру за 400 000 €, а ее объективная стоимость 450 000 €. База в этом случае 450 000 €, поэтому оба варианта налога оказываются выше, чем ожидает покупатель, считающий от цены.

Для Golden Visa разница по порогам такая: 30 900 € при 250 000 €, 49 440 € при 400 000 € и 98 880 € при 800 000 €, если база равна порогу. Карта сама по себе от повышенной ставки не защищает: при налоговом резидентстве вне ЕС и ЕЭЗ она по тексту проекта применяется и к держателю статуса.

Что пока остается открытым

В сентябре говорили об исключениях для отдельных категорий, в том числе долгосрочных резидентов. В октябрьском тексте отдельного исключения для них не видно, появится ли поправка, неизвестно. Подтвержденного исключения нет и для новостроек, переведенных объектов и порога 250 000 €.

Как новый пункт соотносится с освобождением первого жилья и как служба будет проверять резидентство в момент сделки, тоже пока не разъяснено. Окончательный ответ можно дать только по принятому закону.

Задаток и бронь от ставки не защищают

Довод «внесите задаток до повышения» с текстом проекта не совпадает: ставку определяет окончательный договор. Отдельной защиты для предварительных договоров и задатка в проекте не видно. Если окончательный договор будет подписан после 1 июля 2027 года, расчет нужно делать с повышенной ставкой, пока закон или переходное положение не скажут иначе.

Особенно это важно для объектов на стадии строительства: срок сдачи может сдвинуться дальше плановой даты договора. В предварительном договоре с адвокатом стоит заранее записать дату окончательного договора, кто что делает при задержке и что происходит с задатком, если норма изменится. Такое условие распределяет риск между сторонами, но налог не отменяет.

Почему компания не решает задачу

Текст проекта говорит только о физлицах, но покупка на компанию сама по себе выгоды не дает. Юристы предупреждают, что в окончательной норме могут появиться положения о конечных владельцах и против злоупотреблений. Компания, созданная только ради ставки, требует проверки на такие правила, и мы подобных конструкций не предлагаем.

У компании к тому же свои расходы: дополнительный ENFIA 0,55% от стоимости, 0,1% для объекта своей деятельности, налог на прибыль 22%, 5% на дивиденды, бухгалтерия и раскрытие конечных владельцев. При непрозрачной иностранной структуре возможен специальный налог 15% в год от стоимости. Сравнивать личное владение и компанию имеет смысл только при настоящей деловой цели.

Как планировать покупку сейчас

Типовая квартира на практике занимает 6-12 недель от сбора документов до подписания, сложный объект дольше. Налог платится до подписания договора, и на декларацию нужно время, поэтому график строим от даты договора назад. При сопровождении покупки мы считаем объект в двух вариантах и сверяем действующую норму на каждом важном шаге, налоговые выводы подписывает налоговый консультант.

• Определите статус резидентства на дату договора. Настоящий переезд обсудите с консультантом как самостоятельное решение.
• Посчитайте объект в двух вариантах. Если покупка имеет смысл только при 3,09%, а договор может сдвинуться, это серьезный риск самой покупки.
• Составьте обратный график: налоговый номер, счет, проверка объекта, решение о приграничной зоне, если нужно, документы продавца и налог.
• Не сокращайте проверку ради даты: спешка не устраняет самострой и проблемы с правами.
• Учтите будущую продажу: если норма будет принята, круг иностранных покупателей отдельных объектов может сузиться.
• Следите за окончательным текстом, законопроект может измениться в парламенте.

Обратный график к 1 июля 2027 года

Если цель - подписать окончательный договор раньше этой даты, считать нужно от нее назад. При 12 неделях на типовую квартиру документы начинают собирать не позже первой половины апреля 2027 года. Это нижняя граница: объект с самостроем, долгами здания или решением о приграничной зоне потребует запаса.

Новостройку этот график касается особенно: окончательный договор зависит от готовности объекта и документов застройщика. Поэтому до задатка стоит получить реальный срок сдачи и условие о том, что происходит при его переносе.

Сделки вне нормы остаются на прежних правилах: дарение и наследство, а также участки, коммерческие помещения и сельхозземля. Льготы для раздела, обмена, экспроприации и подобных сделок проект, судя по его тексту, не меняет.

Частые вопросы