Источник средств при покупке в Греции: документы и проверка

Кто запрашивает документы и почему

Закон 4557/2018 о предотвращении отмывания средств распространяется на банки, бухгалтеров и налоговых консультантов, а также на нотариусов и адвокатов, когда они участвуют в сделках с недвижимостью. Каждый из них действует самостоятельно.

Отсюда важное следствие: ответ одного участника не заменяет проверку другого. Перевод, принятый банком, не снимает вопросов нотариуса, а согласие нотариуса не снимает вопросов банка. Для публичных должностных лиц, их семей и близких партнеров действуют дополнительные меры, включая установление источника благосостояния.

• Установить и проверить личность клиента.
• Определить конечного владельца, если покупатель компания.
• Понять цель и характер отношений с клиентом.
• Следить, чтобы операции соответствовали сведениям о клиенте, при необходимости и об источнике средств.

Способ оплаты и источник средств: два разных вопроса

Первый вопрос касается способа оплаты. С 11.12.2023 цена при возмездной передаче недвижимости, в том числе по предварительному договору и при окончательном расчете, вносится только банковскими инструментами. Документ с записью о наличной оплате или без записи о банковской оплате недействителен и не подлежит регистрации. Нотариусу и регистратору за нарушение грозит штраф 10% от суммы, от 10 000 € до 500 000 €. Исключение касается договоров, исполняющих предварительные договоры, составленные до этой даты.

Второй вопрос касается происхождения суммы. Он относится к проверке клиента и задается независимо от способа оплаты: безупречный банковский перевод не объясняет, откуда средства появились.

Для Golden Visa дополнительно нужна справка нотариуса о способе оплаты. Платить могут инвестор, супруг или родственник до второй степени.

Какие документы подтверждают разные источники

Таблица показывает типовые подтверждения из практики, а не требования закона. Конкретный банк может запросить больше или меньше. Греческие банки также могут просить подтверждение дохода, налоговые документы, договоры и сведения о характере операций. Человеку, который живет за пределами Греции, для подтверждения дохода может подойти справка работодателя или официальная банковская выписка.

Как собрать цепочку за пять шагов

Работа занимает несколько дней, если начать ее до выбора объекта. Если начать после задатка, она идет одновременно с платежами и договором, а это самая неудобная последовательность.

• Запишите цепочку словами. Например: продажа квартиры в 2024 году, сумма поступила на счет A, затем перевод на счет B, затем в банк в Греции. Одна страница текста часто полезнее стопки бумаг.
• Подберите документ к каждому звену: кто, когда, сколько, откуда и куда. Пропуски станут видны сразу.
• Сверьте сумму. Подтвержденные источники должны покрывать цену и расходы, включая налог при покупке. Состав расходов описан на странице сопровождения покупки.
• Узнайте требования принимающего банка: какие документы, в каком формате и на каком языке нужны, требуются ли апостиль и перевод.
• Согласуйте платежи перед договором. Адвокат и нотариус должны заранее увидеть, что они соответствуют условиям сделки. Обычно это делают вместе с проверкой объекта, о которой написано в статье что проверить до задатка.

Пример цепочки на бумаге

Это модельный пример, не прогноз. Покупатель приобретает квартиру за 400 000 € и платит 12 360 € налога по действующей ставке 3,09%, поэтому подтвердить нужно не меньше 412 360 €, а также расходы на нотариуса, адвоката и регистрацию. Сумма складывается из продажи прежней квартиры и накоплений с зарплаты.

Такая таблица на одной странице заранее показывает банку и адвокату логику средств. Если в какой-то строке нет документа, это становится заметно за недели до сделки, и у покупателя остается время запросить справку или старую выписку.

Что чаще всего вызывает вопросы банка

Большинство задержек связано не с самим источником, а с разрывом в документах между источником и счетом покупателя.

• Промежуточные счета: средства прошли через счета родственников или компании без документа, объясняющего перевод.
• Старые накопления: нет деклараций или выписок за нужный период. Заранее нужно обсудить, какой альтернативный документ примет банк.
• Оплата третьим лицом: вопросы возникают и о плательщике, и о его связи с покупателем.
• Несоответствие суммы и дохода: сумма велика по сравнению с декларациями, а отдельного объяснения нет.
• Страна повышенного риска: банк может запросить более подробные документы или отказать.
• Криптовалюта: вопросы вызывает цепочка кошельков и обмена. Принимает ли банк такие средства, стоит узнать заранее.

Чего нельзя делать

Дробление платежа, запись другой цены в договоре и неполные сведения проблему не решают и создают более серьезные риски. Налоговая база при покупке в любом случае не ниже объективной стоимости, поэтому заниженная цена не дает той экономии, на которую обычно рассчитывают.

Налоговая сторона ввоза средств

Покупка объекта учитывается в логике налогового кодекса как расход, требующий обоснования. Как это применяется к нерезидентам, зависит от ситуации, поэтому будущему резиденту Греции стоит заранее обсудить с консультантом, какие подтверждения потребуются налоговой службе.

Режим 5А снимает обязанность подтверждать источник ввезенной валюты только для целей одной статьи Налогового кодекса. Банковских вопросов он не отменяет. Подробнее об этом в статье о режимах 5А, 5Б и 5В.

Если вы связаны с Россией

Регламент ЕС 833/2014 ограничивает прием депозитов свыше 100 000 € от граждан России, лиц, проживающих в России, и компаний с их долей более 50%. Ограничение не применяется к гражданам ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии и к лицам с временным или постоянным ВНЖ в этих странах.

Банки могут запрашивать соответствующие подтверждения и применять собственные, более строгие правила, поэтому порядок работы конкретного банка стоит выяснить до перевода. Новые заявления граждан России и Беларуси по инвестиционным основаниям ВНЖ приостановлены, об этом рассказывает отдельная страница.

Чем мы помогаем

Мы просматриваем цепочку средств до задатка, составляем перечень недостающих документов и организуем работу с адвокатом и банком. Этому посвящена услуга банк и происхождение средств. Решение о приеме средств принимает банк, а о подписании договора нотариус. Если вы начинаете покупку, посмотрите также сопровождение сделки.

Частые вопросы