Что проверить в Греции до задатка: права, самострой и документы

Шесть вопросов и кто на них отвечает

Сначала идут вопросы, которые могут сделать покупку невозможной, затем те, что влияют на цену. Такой порядок экономит и время, и деньги на проверке объекта, который все равно не подойдет.

Что показывает Кадастр, а что нет

Кадастр показывает зарегистрированные права, кадастровый лист и диаграмму участка. На вопрос, законна ли постройка, он не отвечает. Кроме того, полный режим работает еще не во всех районах, и там, где система новая, адвокат смотрит и старые ипотечные книги. Фраза «в Кадастре все чисто» такой проверки не заменяет.

• Какой режим Кадастра действует в этом районе.
• Совпадают ли площадь и границы с договором и планом.
• Есть ли записи об ипотеках, арестах и исках.
• Кто и на каком основании стал собственником в прошлых сделках.

Самовольные работы: главная причина срыва сделки

Такие работы в Греции называют αυθαίρετα. С 8 июня 2026 года правила о них собраны в Кодексе планирования и застройки, и передача при неузаконенных работах недействительна. В сделке это выглядит так: инженер составляет заявление о наличии или отсутствии таких работ, оно действует два месяца и загружается до договора, собственник дает собственное заявление.

Работы, выполненные после 28 июля 2011 года, не легализуются. Новые заявления по пятой категории, куда входят самые серьезные нарушения, в общем порядке закрыты с 30 сентября 2020 года, а по категориям 1-4 подача идет до 31 марта 2028 года. Сбор и штраф зависят от категории и площади, категорию определяет инженер.

При осмотре смотрите на закрытый балкон, террасу на крыше, подвал или чердак как жилое помещение, пристройку, новые проемы, перенос стен, бассейн. Если нарушение есть, договаривайтесь о трех вещах: кто его узаконивает, за чей счет и к какой дате. Эти условия вносятся в предварительный договор.

Идентичность здания и энергосертификат

Электронная идентичность здания (ΗΤΚ) - цифровое досье объекта. Сертификат полноты требуется при каждой передаче, без него нотариус договор не подпишет. Гостиницы более 300 кв. м и ряд других категорий должны иметь ее до 1 февраля 2028 года независимо от сделки.

Энергосертификат (ΠΕΑ) имеет классы от A+ до H и действует 10 лет. Он нужен при продаже и аренде зданий свыше 50 кв. м, а класс указывается в объявлении. Выдает его энергоинспектор из реестра.

Деньги и долги, которых нет в объявлении

Налог считается от большей величины: цены или объективной стоимости. Если объективная стоимость выше, налог будет больше ожидаемого, поэтому ее считаем до предложения цены.

От продавца обычно нужны сведения по ENFIA за пять лет, налоговая справка, справка муниципалитета ТАР, а при необходимости справка ЕФКА. Долговую историю здания и текущие общие расходы подтверждает управляющий дома, они влияют и на цену, и на будущую аренду.

В новостройке смотрим, приостановлен ли НДС на дату договора и опирается ли расчет площади на бонусы Нового строительного регламента. Высший административный суд в последние годы отменял разрешения из-за таких бонусов.

Задаток стоит вносить, когда понятен весь бюджет. В модельном примере квартиры за 300 000 €, не прогнозе, расходы на сделку составляют 26 031 €, то есть около 8,7% цены, при участии агента. Ремонт, долги здания и легализация в этой сумме не учтены.

Кто может купить именно этот объект

Покупатели вне ЕС и ЕАСТ не могут без отдельного решения комиссии приобретать недвижимость в приграничных зонах. В перечень входят, в частности, Додеканес, Эврос, Лесбос, Самос, Хиос и Санторини, а право вето есть у представителя Министерства обороны. Правило касается и передачи долей компаний, владеющих такими объектами. Объект вблизи военных зон тоже смотрим по адресу.

Если решение нужно, условие о нем ставим в предварительный договор, потому что точного срока решения закон не дает.

Что добавляется при разных целях покупки

Цель покупки меняет список вопросов. Законопроект о налоге 15,45% для налоговых резидентов вне ЕС и ЕЭЗ при окончательном договоре с 1 июля 2027 года пока не принят, но считать покупку в двух вариантах стоит уже сейчас.

Что и когда делать по шагам

На практике типовая квартира занимает 6-12 недель от начала сбора документов до подписания, а при осложнениях сделка может длиться больше шести месяцев. Законного срока нет. Только регистрация договора завершает переход права.

Что записать в предварительный договор

Именно этот документ решает, что будет с задатком, если всплывет проблема. Формулирует условия адвокат, а вам важно проследить, чтобы устные обещания продавца попали в текст.

Препятствие не всегда означает отказ. Обычно есть три варианта: продавец устраняет нарушение до договора, меняются цена и условия или вы отказываетесь от покупки. Важно принять решение до передачи денег: чем позже обнаружена проблема, тем больше зависит от условий предварительного договора.

• Продавец передает чистое право, без ипотек, арестов и споров.
• Кто и к какой дате устраняет найденные нарушения, за чей счет.
• Условие о решении комиссии, если объект в приграничной зоне.
• Условие о приемлемости объекта для Golden Visa, если покупка ради статуса, и возврат средств.
• Дата окончательного договора и последствия ее переноса.

Что вы можете сделать сами

Вы можете сравнить план и фактические помещения, сфотографировать террасы и пристройки, спросить о долгах и управляющем дома, попросить документы и записать устные обещания. Этого хватает для первого решения, стоит ли тратить время на объект.

Законность работ, цепочку прав и применимость норм оценивают адвокат и инженер. На рынке техническая проверка типовой квартиры обычно стоит 500-1 000 €, для дома или большого здания объем будет другим. Мы организуем такую проверку и передаем вам письменный вывод специалистов до задатка.

Частые вопросы