Краткосрочная аренда в Греции: где запрет и какие штрафы

Проверка объекта в три шага

Краткосрочная аренда по закону - это сдача обычного жилья на срок до 60 дней без дополнительных услуг, кроме постельного белья. Каждое такое жилье вносится в реестр налоговой службы и получает номер AMA, который указывается в объявлении. Если вы оказываете другие услуги, меняется налоговая природа сдачи, а для гостиничной деятельности действуют свои правила.

• Куплен ли объект для Golden Visa? Если да, короткая сдача запрещена, дальше можно не смотреть.
• Где он находится? В районах 1, 2 и 3 Афин и в 1-й общине Салоник новая регистрация закрыта.
• Как вы его получаете? При покупке в такой зоне действующий номер к вам не перейдет.
• Если ни одно из трех условий не подходит, сдавать можно при регистрации, соблюдении стандартов и уплате налогов.

Зоны заморозки в Афинах и Салониках

Границы районов определяются по адресу. Слова «центр Афин» в объявлении ничего не подтверждают, поэтому район уточняем по документам объекта. Закон допускает дальнейшее продление отдельным актом. Правительство объявило о продлении ограничений на 2027 год, официальный портал на ноябрь 2026 показывает срок до 31 декабря 2026 года. Планировать покупку с расчетом на отмену заморозки не стоит.

Покупка квартиры с номером

Раньше в обзорах встречалось другое правило: новый владелец мог получить номер после покупки. Для зон заморозки оно больше не работает. Объекты в этих районах, которые передаются при жизни собственника, возмездно или безвозмездно, исключаются из реестра, и вернуть их обратно нельзя, пока ограничение действует. Изменение внес закон 5313/2026.

Как норма применяется к наследованию и реорганизации компании, портал отдельно не разъясняет, этот вопрос уточняем под вашу ситуацию.

• Цена квартиры в такой зоне не должна опираться на доход от посуточной сдачи.
• Доходность считайте по длинной аренде.
• Обещание продавца «номер уже есть и останется» адвокат проверяет до задатка.

Пять типичных ситуаций с объектом

Таблица показывает логику правил на ноябрь 2026 года. Для конкретного адреса ответ дает адвокат по документам объекта.

Запрет для объекта Golden Visa

Объект, купленный для выдачи или продления разрешения, нельзя сдавать краткосрочно и передавать в субаренду. Цена нарушения - отзыв разрешения у инвестора и всей семьи и отдельный штраф 50 000 €.

Допускаются длинная аренда и аренда туристическому предприятию для его профессиональной деятельности. Но если такой оператор сдает объект гостям на короткий срок только с бельем, запрет продолжает действовать. Для объектов, купленных по прежним правилам и в переходный период, порядок другой, его адвокат сверяет по дате и документам покупки.

Что нужно там, где сдача разрешена

Сдача разрешена, но требует регулярной работы: регистрация, отчетность по заездам, стандарты, сбор с гостя и налог. Даты отчетности иногда меняются решениями налоговой службы, поэтому их сверяем на ее сайте.

Штрафы за нарушения

Минимальные суммы не зависят от размера квартиры, поэтому даже небольшой доход не снижает штраф ниже порога. За несоответствие минимальным стандартам предусмотрен отдельный штраф, который растет при повторе. Его размер и штраф за сдачу без регистрации вне зон заморозки уточняем по вашей ситуации.

Это модельный пример, не прогноз: квартира в зоне заморозки принесла за год 30 000 €. Половина дохода составляет 15 000 €, но минимум выше, поэтому штраф 20 000 €. При повторном нарушении в том же налоговом году забирают все полученные суммы, но не меньше 40 000 €, то есть штраф превысит сам доход.

Если такая же квартира куплена для Golden Visa, к расчету добавляются 50 000 € и отзыв разрешения у всей семьи. Цена вопроса здесь уже не доход от сдачи, а вложение в статус.

Налоги с посуточной сдачи

Физлицо, сдающее до двух объектов только с бельем, платит налог по шкале доходов от недвижимости: 15% до 12 000 €, 25% до 24 000 €, 35% до 36 000 €, 45% выше. Если объектов три или больше либо есть другие услуги, доход считается предпринимательским. Для компании краткосрочная аренда всегда предпринимательская деятельность.

Налоговые условия зависят от конкретных обстоятельств, поэтому итоговый расчет готовит налоговый консультант.

Длинная аренда, льгота и будущие ограничения

Отказ от посуточной сдачи может дать освобождение от налога на аренду на 36 месяцев. Условия: жилье до 120 кв. м, договор минимум на три года, объект до этого пустовал либо в предыдущем году сдавался только краткосрочно. По действующей норме договор нужно заключить до 31 декабря 2026 года, законопроект продлевает срок до 31 декабря 2027 года, но пока не принят.

Минимальный срок обычного договора жилой аренды тоже составляет три года, это стоит учитывать, если вы планируете продажу. Если вы живете в другой стране, перевод объекта на длинную аренду можно поручить управляющему.

Специальный план туризма 2026 года допускает будущие ограничения по зонам, дням сдачи и основному жилью. Сегодня это не действующий запрет, а основание для будущих решений. При покупке на долгий срок посуточный доход разумно считать дополнительным, а не единственным основанием расчета.

Шесть вопросов продавцу и адвокату

Перед покупкой вопрос о режиме сдачи входит в проверку объекта адвокатом и инженером. Собственнику, который уже сдает квартиру, мы показываем законный режим и смету при переходе на управление.

• В каком районе находится объект по документам?
• Есть ли регистрационный номер и на кого он оформлен?
• Сохранится ли регистрация при передаче и на какой норме основан ответ?
• Соответствует ли объект минимальным стандартам?
• Какой доход подтвержден налоговыми данными, а какой только заявлен?
• Какой результат останется при сдаче на длинный срок?

Частые вопросы