Доходность аренды в Греции: как 5% валовых становятся 2,5%

Четыре показателя под одним словом

Сравнивать можно только одинаковые показатели. Если одно предложение говорит о валовых 6%, а другое о чистых 3,5%, из этого не следует, что первое лучше. Для частного покупателя главный показатель - доходность после налога.

Что показывает рынок сегодня

Отраслевые оценки по объявлениям за второй квартал 2026 года дают валовую доходность 4,38% по Греции, 5,52% в Афинах и 4,19% в Салониках. Это запрашиваемые цены и аренда, а не сделки. Обычный ориентир разницы между валовой и чистой составляет 1,5-2 процентных пункта, причем расходы на покупку он, как правило, не учитывает.

Цены квартир по индексу Банка Греции выросли во втором квартале 2026 года на 5,5% за год, а запрашиваемая аренда на 1,3%. Когда цены растут быстрее аренды, валовая доходность новых покупок снижается.

Рыночную цифру нельзя переносить на свой объект без пересчета. В модели ниже 5,0% на цену становятся 4,3% уже после учета расходов на покупку и ремонт, еще до простоя и налога. То же произойдет и с цифрами из обзоров.

Полный расчет на примере квартиры

Это модельный пример, не прогноз. Квартира вторичная, покупатель физлицо, налог при покупке 3,09%, рост цены в расчет не включен. Значения статей для вашего объекта будут другими.

Те же 15 000 € аренды, отнесенные ко всем вложениям, дают уже 4,3%, а не 5,0%. Еще 1,2 пункта занимают простой, управление и расходы собственника, 0,6 пункта налог.

Что сильнее всего меняет результат

Каждая строка меняет одно допущение базового расчета. Это тоже модельные примеры, не прогноз.

Три вывода из этой таблицы

Самый чувствительный показатель - текущий ремонт. В расчете учтен только автоматический вычет 5%, поэтому лишние 3 000 € ремонта уменьшают результат без снижения налога. Дополнительная льгота на ремонт действует в пределах 16 000 € расходов, по 3 200 € в год в течение пяти лет, и подойдет ли она вам, уточняем отдельно.

Самостоятельное управление дает прибавку всего около 0,3 пункта. Собственник вне Греции берет за это на себя поиск арендатора, ремонт и налоговые сроки. Ставка 8% здесь наше расчетное допущение.

Цена входа важна не меньше аренды. Ремонт и агент заметно увеличивают вложения, а если покупатель с налоговым резидентством вне ЕС и ЕЭЗ попадет под ставку 15,45%, вложения вырастут еще на 37 080 €. Пока это норма законопроекта, для окончательных договоров с 1 июля 2027 года.

Как пересчитать свой объект

Для сравнения: в той же модели квартира с арендой 1 500 € в месяц дает 6,0% валовых на цену, 3,9% чистого операционного дохода и 3,1% после налога. Разрыв между валовой цифрой и итогом остается почти таким же. Это модельный пример, не прогноз.

• Сложите цену, налог при покупке, нотариуса, Кадастр, адвоката, агента, инженера и ремонт: это все вложения.
• Умножьте аренду из подписанного договора на 12 и вычтите простой.
• Вычтите управление, ENFIA, ремонт, страховку и неперекладываемые расходы: это чистый операционный доход.
• Посчитайте налог: уменьшите полученную аренду на 5% и примените шкалу 15%, 25%, 35%, 45%.
• Разделите остаток на все вложения. Сравнивайте объекты именно по этой цифре.

Налоги, которые входят в расчет

Налог на аренду для физлиц с 2026 года идет по шкале: 15% до 12 000 €, 25% от 12 000 € до 24 000 €, 35% от 24 000 € до 36 000 €, 45% выше. Старая шкала с 35% сразу после 12 000 € больше не применяется, старые расчеты стоит пересчитать.

Нерезиденты платят налог в Греции с греческого дохода, а страна вашего налогового резидентства может учитывать этот доход отдельно. Освобождение на 36 месяцев распространяется на жилье до 120 кв. м при договоре минимум на три года, если объект до этого пустовал или сдавался только краткосрочно. По действующей норме договор нужно заключить до 31 декабря 2026 года, законопроект продлевает срок на 2027 год.

Покупка на компанию меняет расчет целиком: другая ставка налога, налог на дивиденды, дополнительный ENFIA и обязанности по раскрытию. Такое сравнение делаем вместе с налоговым консультантом, этот материал индивидуальной консультации не заменяет.

Почему кредит может не помочь

Кредит увеличивает доход на свои средства, только когда объект приносит больше, чем стоит кредит. В этой модели условие не выполняется. Брокеры говорят о ставках 4-5,5% и доле кредита 50-65% для нерезидента, условия определяет банк. Расходы на оформление и погашение основной суммы в расчет не включены, как и возможный вычет процентов. Положительный результат здесь возможен только за счет будущего роста цены, а его нельзя считать обещанным.

Посуточная аренда в этой логике

Сравнивать посуточную и длинную аренду по цене за ночь нельзя. К расходам добавляются комиссия площадки, уборка, сезонные простои, минимальные стандарты объекта и страховка. Сбор с гостя, 8 € за ночь с апреля по октябрь и 2 € с ноября по март для квартиры, собственник передает государству, в доход он не входит.

Сначала нужно проверить, разрешена ли такая сдача. В районах 1, 2 и 3 Афин и в 1-й общине Салоник новые регистрации закрыты, а объект Golden Visa сдавать на короткий срок нельзя. Надежной общей цифры доходности посуточной сдачи нет, поэтому мы ее не приводим.

Восемь вопросов к расчету продавца

Если на часть вопросов ответа нет, расчет не закончен. При сопровождении покупки мы считаем каждый объект в такой таблице, допущения записываем отдельно, а документы подтверждаем до задатка.

• Показатель считается на цену или на все вложения?
• Включены ли налог при покупке, нотариус, регистрация, адвокат и агент?
• Какой простой заложен и откуда взята аренда: из объявлений или подписанного договора?
• Кто оплачивает управление и какие расходы здания не перекладываются на арендатора?
• Какие ENFIA и страховка рассчитаны для этой квартиры?
• Учтен ли налог на аренду и по какой шкале?
• Законна ли заявленная схема сдачи для этого района и этого покупателя?
• Включен ли в итог будущий рост цены или будущая продажа?

Частые вопросы