Договор коммерческой аренды в Греции: что читать до покупки

Сначала дата: два разных режима

Начните с даты заключения договора: рубеж приходится на 28.02.2014. Если стороны не договорились о большем сроке, двенадцать лет защиты по старым договорам к 2026 году в основном прошли, и адвокату важно понять, что происходит сейчас: действует длинный согласованный срок, стороны продлили договор или арендатор остается в помещении без нового документа. Положение арендатора и собственника в этих случаях разное.

Срок договора и дата выхода арендатора

Минимальный срок защищает обе стороны и в обе стороны ограничивает выход. Вам нужно вычислить дату, с которой арендатор может уйти, и сравнить ее со своим сроком владения: возьмите начало договора и добавьте согласованный срок или три года, если срок меньше. Как работает уведомление именно в вашем договоре, читает адвокат.

Если договор допускает выход через 10 месяцев после покупки, в расчете должны появиться простой, расходы на нового арендатора и текущая ставка рынка.

• Есть ли условия досрочного выхода для одной из сторон и какие платежи за него установлены.
• Продлен ли договор автоматически и на какой срок.
• Совпадают ли дата в договоре и дата в декларации договора в налоговой системе.
• Что сказано о поведении сторон после окончания срока и о плате за фактическое использование.

Индексация и потолок 2026 года

Индексация бывает трех основных видов: по индексу потребительских цен, пересмотр по рынку раз в два-три года и фиксированное увеличение раз в один-два года. Ищите в договоре механизм, а не только текущую сумму.

В 2026 году коммерческая аренда не может вырасти более чем на 3% к уровню 2025 года. Исключения касаются, в частности, некоторых фондов недвижимости, компаний под управлением уполномоченных управляющих альтернативными фондами и оператора торгового центра от 15 000 кв. м. Если договор предусматривает индексацию выше потолка, для расчета 2026 года берите потолок, а что будет дальше, смотрите на дату покупки.

Кто что платит вокруг аренды

Одна и та же аренда дает разный результат в зависимости от того, какие платежи остаются на собственнике. Смотрите, что написано в договоре и что платится фактически.

Уступка, субаренда и перепланировки

Без согласия собственника или прямого разрешения в договоре арендатор не может передать помещение или сдать его в субаренду. Закон предусматривает отдельные исключения, поэтому текст читает адвокат. Для вас важно, кто фактически находится в помещении: если там работает не компания из договора, запросите согласие и документы. Несанкционированная передача может быть основанием для прекращения договора, но доход в расчете от этого не сохранится.

Отдельно смотрите условия об изменениях: кто согласовал перепланировку, есть ли разрешение и что происходит при окончании договора. Неузаконенные работы арендатора становятся проблемой всего здания и могут помешать сделке.

Арендатор как компания: кто платит

Адрес и вывеска ничего не говорят о том, кто платит. По регистрационным данным смотрите полное наименование, полномочия подписанта и отчетность. Налоговую справку и справку ЕФКА можно попросить, если арендатор согласен их показать, а судебные и банкротные поиски проводятся отдельно.

• Подписал ли договор тот, кто вправе подписывать от имени компании.
• Совпадает ли деятельность с разрешениями и назначением помещения.
• Есть ли материнская компания, поручительство или банковское обязательство и действуют ли они для нового собственника.

Договор при смене собственника

Покупатель обычно становится новым арендодателем, но важны детали. Письменный договор рекомендуется, а для действительности нужна его декларация в налоговой системе. Регистрация в Кадастре для отношений сторон не требуется, однако для длинных договоров она может влиять на их силу против нового собственника, поэтому договор сроком больше девяти лет адвокат смотрит отдельно.

Арендный лист против банка

Договор показывает обязательство, а арендный лист показывает обещание продавца. Сверять их нужно по трем источникам: договор и декларации в налоговой системе, банковские выписки за период, в котором видны сезонность и льготы, и отчетность продавца с его расходами.

Типичные расхождения: льготные месяцы, скрытые скидки, задолженность, платежи от связанной компании, включение в аренду сервисных платежей, оборотная часть аренды как постоянная.

Все расхождения записывайте суммами: так проще понять, сколько дохода подтверждено и какую цену он оправдывает.

Как договор меняет расчет: магазин за 500 000 €

Это модельный пример, не прогноз. Магазин куплен за 500 000 €, аренда 30 000 € в год, то есть 6% валовых. Продавец закладывает рост 3% в год. Договор заключен в январе 2024 года на три года, поэтому возможный выход приходится на начало 2027 года.

Простой в один неудачный год забирает половину аренды и снижает доходность с 6% до 3% еще до всех других расходов. Поэтому дата выхода важнее одного процента в расчете роста.

Двенадцать вопросов к договору

Если решение зависит от старого договора, длинного срока, торгового центра, покупки компании или расхождений в суммах, договор должен читать адвокат. Мы собираем сводку по всем договорам и арендному листу и считаем на ней конкретный объект, материал общих правил заключения адвоката не заменяет.

• Когда заключен договор и какой режим применяется?
• Когда арендатор может законно выйти?
• Что сказано о продлении и пребывании после срока?
• Как индексируется плата с учетом ограничения 2026 года?
• Кто платит сбор 3,6% или НДС?
• Что считается общими расходами и как они делятся?
• Кто отвечает за ремонт конструкций и инженерии?
• Есть ли депозит и кому он передается?
• Разрешены ли субаренда и уступка?
• Подписал ли договор уполномоченный представитель?
• Подтверждают ли банковские выписки цифры договора?
• Нужно ли регистрировать договор для защиты при смене собственника?

Частые вопросы