РезультатВНЖ и долгая аренда с валовым доходом около 5% без нарушения правил программы
Составной пример по типовым обращениям, имена условные.
Содержание
Кто к нам пришел
Инвестор смотрел на покупку как на работающий актив: если вкладывать сотни тысяч евро, объект должен приносить деньги, а не только статус. Посуточная сдача казалась ему самым прибыльным вариантом.
В чем была сложность
Запрет касается сдачи менее чем на 60 дней без услуг, кроме проживания и белья. Нарушение ведет к штрафу 50 000 € и отзыву разрешения, в том числе у семьи. При этом долгая аренда разрешена, так что выбор шел не между доходом и статусом, а между двумя способами сдачи.
Два условия здесь часто понимают неверно. Минимальный срок договора жилой аренды составляет 3 года, а не год. А цифра около 5% - это валовая аренда от цены: налог, ENFIA, управление и простой из нее еще не вычтены.
Что мы сделали
Объект выбирали не только по условиям программы, но и по спросу на долгую аренду. Важно было заложить доходность на этапе покупки, а не пытаться найти ее потом.
- Объяснили запрет и его последствия.
- Показали, какая сдача разрешена.
- Подобрали объект по району, состоянию и спросу на долгую аренду.
- Оформили договор долгой аренды.
- Посчитали валовую доходность около 5% в евро.
- Провели заявку до выдачи разрешения.
Чем это закончилось
Клиент получил вид на жительство и объект в долгой аренде. Статус не зависит от сдачи и не находится под риском штрафа. Доход конкретного объекта не означает такой же результат для другого: он зависит от района, договора и расходов.
| Строка | Как считать |
|---|---|
| Посуточная сдача объекта программы | Запрещена, 50 000 € и отзыв |
| Долгая аренда | Разрешена, договор от 3 лет |
| Валовая аренда в этом кейсе | Около 5% от цены |
| Чистая доходность в нашей модели при 5% валовых | Около 2,5% после налога на все вложения |
Что важно для инвестора
Считайте чистую доходность: налог на аренду по новой шкале, ENFIA, расходы здания, страховку, управление и простой. Договор с оператором проверяйте по фактическому сроку заездов, потому что посредник не снимает запрет. Доход мы не обещаем, а показываем расчет до покупки.
Частые вопросы
Можно ли сдавать объект Golden Visa?
Да, на долгий срок. Посуточная сдача менее чем на 60 дней без услуг, кроме проживания и белья, запрещена.
Какой минимальный срок договора?
Для жилой аренды минимальный срок составляет 3 года.
Какой доход можно ожидать?
В этом кейсе валовая аренда составила около 5% от цены. Чистая доходность ниже, и результат зависит от объекта.
Какой налог платит собственник?
С 2026 года 15% до 12 000 €, 25% до 24 000 €, 35% до 36 000 € и 45% свыше этой суммы.