Расходы на владение недвижимостью в Греции: налоги и содержание

Что платится и когда

Расходы делятся на две части: те, что возникают всегда, и те, что появляются при сдаче. Даже пустая квартира требует уплаты ENFIA, ремонта и общих расходов. Иностранному владельцу важно заранее решить, кто будет следить за сроками, потому что налог приходит независимо от присутствия в стране.

ENFIA: как работает налог на владение

ENFIA платит владелец права на 1 января. Если вы купили квартиру в феврале, начисление начнется со следующего года. Налог начисляется автоматически по данным декларации Ε9, отдельную декларацию по нему подавать не нужно.

Основной налог считается по каждому объекту, поэтому единой ставки нет. Рыночный ориентир для жилья среднего уровня площадью 100 кв. м составляет около 300-400 € в год, а точная сумма появится в расчете по объекту. Дополнительный налог физлица начисляется, только если общая стоимость недвижимости превышает 500 000 €.

В 2026 году расчеты вышли в марте. Платить можно одним платежом или ежемесячно, всего до 12 платежей: первый был до 31 марта 2026 года, последний до конца февраля 2027 года. По закону скидки за единый платеж нет.

Страховка снижает налог на жилье физлиц: на 20% при налогооблагаемой стоимости до 500 000 € и на 10% выше. Договор должен покрывать землетрясение, пожар и наводнение на полную стоимость объекта, а при страховании не на весь год скидка считается пропорционально сроку. Снижение для малых поселков и низких доходов связано с налоговым резидентством Греции и другими условиями, поэтому иностранному владельцу обычно не подходит. Различия цен по регионам разобраны в статье об Афинах, Салониках и островах.

Декларация Ε9 и доступ к налоговой системе

Нерезидент подает Ε9 при покупке или изменении объекта до 31 марта следующего года через портал myAADE. Если налог на передачу подан через систему myProperty, декларация создается автоматически, а стороны получают уведомление по электронной почте.

Для всех действий нужны налоговый номер и доступ к электронным услугам налоговой службы. Налоговый представитель назначается, если это требуется в вашей ситуации, порядок уточняет бухгалтер. Налоговое резидентство определяется отдельно от владения: об этом статья о 183 днях.

Налог на аренду: шкала и примеры

Для физлиц с 2026 года действует прогрессивная шкала: 15% до 12 000 € в год, 25% от 12 000 € до 24 000 €, 35% от 24 000 € до 36 000 € и 45% свыше 36 000 €. На налоговую базу влияет автоматический вычет 5% на ремонт и обслуживание.

Договор длинной аренды декларируется в электронной системе до конца месяца, следующего за месяцем заключения. Доход указывается в форме Е2 и декларации Е1. Для ряда договоров от трех лет предусмотрено освобождение на 36 месяцев, об этом статья о валовой и чистой доходности. Правила посуточной сдачи описаны в статье о краткосрочной аренде.

Сколько это в год: расчет квартиры за 300 000 €

Это модельный пример, не прогноз. Квартира за 300 000 € на длинной аренде, покупатель физлицо, годовая аренда 15 000 € (1 250 € в месяц), простой 0,75 месяца, управление 8% от полученной аренды.

Что показывает этот расчет

На расходы, простой и налог уходит 42% годовой аренды. В модели нет бухгалтера и крупного ремонта: если за год выйдет из строя что-то дорогое, результат будет ниже. Отдельный резерв лучше заложить сразу, а большие работы планировать через смету ремонта.

Если считать от цены, аренда 15 000 € дает валовые 5,0%, а после этих расходов остается 8 697 €, то есть 2,9% от 300 000 € без учета расходов на покупку. Именно эту цифру стоит сравнивать с другими вариантами вложения средств.

Если квартира стоит пустой, аренды и налога нет, но остаются ENFIA, страховка и ремонт, а общие и коммунальные платежи ложатся на собственника полностью. Поэтому покупку только ради роста цены тоже нужно считать с учетом этих расходов.

Календарь сроков для владельца за границей

Нерезиденту удобнее вести эти даты одним списком, потому что налоговые обязанности не зависят от присутствия в стране. Сроки ENFIA показаны на примере 2026 года, на следующий год их нужно сверить по новым расчетам.

Если объектом владеет компания

Покупка на компанию меняет весь расчет. Она имеет смысл при настоящей деловой цели, а не как способ уменьшить ENFIA. Выбор разобран на странице о структуре владения. Компания сама по себе ВНЖ не дает.

• ENFIA: основной плюс дополнительный 0,55% от стоимости, 0,1% для объекта собственной деятельности. Официальная страница указывает порог общей стоимости 250 000 €.
• Налог на прибыль 22% и на дивиденды 5%. Законопроект меняет отдельные выплаты из прибыли, на 3 ноября 2026 года норма не принята.
• Специальный налог 15% в год от объективной стоимости для компаний без исключений, например при нераскрытых конечных владельцах.
• Администрирование: бухгалтерия, раскрытие бенефициаров и отчетность.

Что происходит при продаже

Налог на прирост 15% для физлиц приостановлен до 31 декабря 2026 года. Законопроект продлевает приостановку до 31 декабря 2027 года, на 3 ноября 2026 года норма не принята. При частой перепродаже доход может быть признан предпринимательским. О подготовке к сделке написано на странице продажи недвижимости.

Как законно снизить расходы

Экономия складывается из нескольких небольших решений. Держать объект на компании только ради налога и не отражать доход от аренды мы не советуем: первое требует деловой цели, второе нарушает закон. Налоговые условия зависят от обстоятельств, поэтому применимость каждого пункта подтверждает консультант.

• Застраховать жилье, если условия скидки на ENFIA подходят для вашего объекта.
• Выяснить, подходит ли объект для освобождения от налога на аренду на 36 месяцев.
• Учесть налоговую льготу на ремонт: до 16 000 € расходов, по 3 200 € в год в течение пяти лет, если она вам доступна.
• Сверить данные Ε9 с документами, чтобы избежать ошибочного начисления.
• Подавать декларации вовремя через бухгалтера.

Что запросить до покупки

Перед задатком попросите последний расчет ENFIA, счета общих расходов, сведения об управляющем дома, страховку, отчеты о ремонте и действующий договор аренды. По этим документам можно проверить расчет продавца. Этот запрос входит в проверку объекта и в статью что проверить до задатка.

При сопровождении покупки мы включаем ежегодные расходы в смету объекта. Если вы живете вне Греции и хотите передать счета, налоговые сроки и ремонт одному исполнителю, посмотрите страницу управления недвижимостью.

Частые вопросы