Где купить недвижимость в Греции: Афины, Салоники, острова

Четыре направления в одной таблице

Цены и доходность в таблице - рыночные ориентиры по объявлениям, а не данные о сделках. Рост цен взят из индекса Банка Греции. Адрес всегда разбирается отдельно: перечни и зоны применяются к конкретному объекту.

Сколько стоят 120 кв. м и что дает порог

Чтобы сравнить районы по одной мере, посчитаем условную квартиру 120 кв. м по запрашиваемой цене. Это минимальная площадь основных помещений для Golden Visa. Расчет модельный: это арифметика по ценам объявлений, а не оценка объекта.

Вывод для покупателя под статус: при средней запрашиваемой цене 120 кв. м в Аттике и Салониках заметно дешевле порога 800 000 €. Один объект должен достигать этой суммы сам по себе, поэтому покупателю нужна либо большая площадь, либо дорогой район. В центре Афин при цене 2 500 € за метр порогу соответствует 320 кв. м.

Для вложения под аренду важен другой показатель. Те же 300 000 € при оценке доходности по объявлениям дают в Афинах около 16 560 € валовой аренды в год, в Салониках около 12 570 €, в среднем по стране около 13 140 €. После расходов и налога цифра будет ниже.

Афины и Аттика

Внутри Афин самый широкий разброс цен: запрашиваемая цена на юге почти вдвое выше, чем на западе. Район покупки поэтому важнее названия города.

Для жизни с семьей решают школа, транспорт и состояние дома. Старые здания центра часто требуют отдельного изучения самовольных работ, разрешений и долгов дома. Для длинной аренды валовая доходность по объявлениям выше средней по стране, но полный расчет заметно ее снижает: методика приведена в статье о чистой доходности.

Посуточная сдача в районах 1, 2 и 3 ограничена: новая регистрация закрыта, а при передаче объект исключается из реестра. Покупка готовой квартиры с регистрационным номером в этих районах ожидаемого права не дает, подробности в статье о краткосрочной аренде.

Для Golden Visa вся Аттика подпадает под порог 800 000 € при одном объекте от 120 кв. м основных помещений. Это ограничивает выбор и требует точного подсчета площади.

Салоники

Салоники - второй крупный рынок страны. Запрашиваемые цены здесь близки к центру Афин, а оценка валовой доходности ниже афинской. Округ Салоники также подпадает под порог Golden Visa 800 000 €.

Для посуточной сдачи важна граница 1-й общины Салоник: с 1 июля 2026 года здесь закрыта первичная регистрация. Сверять нужно адрес, а не слово «центр» в объявлении. При покупке под перепродажу спрос оценивают по конкретному району.

Острова

На острове вопросы земли и разрешений важнее цены. До задатка стоит разобрать четыре пункта: порог, приграничную зону, землю и сезон.

Порог. Миконос и Санторини подпадают под 800 000 €. Для остальных островов решает численность населения: от 3 100 жителей 800 000 €, меньше 400 000 €. Адвокат подтверждает численность и порог по конкретному острову.

Приграничная зона. Покупателю вне ЕС и ЕАСТ нужно отдельное решение комиссии, если объект находится в зоне из перечня, например в Додеканесе, на Лесбосе, Самосе, Хиосе, Санторини или Скиросе. Правило распространяется и на передачу долей компаний, владеющих такими объектами. Точный срок решения в официальных материалах не указан, поэтому его получение включают в условия предварительного договора. Крит и Миконос в перечень не входят, но зоны у военных объектов определяются по адресу. На частный остров нужно особое разрешение Минобороны, в том числе для аренды.

Земля и застройка. На участках вне плана застройки право строить зависит от нормы конкретного участка. Лес, археология и побережье рассматриваются отдельно. Для туризма с августа 2026 года действует новый пространственный план: минимальный участок вне плана до 16 000 кв. м, запрет новых построек в 25 м от берега, ограничение мест на части островов. Подробности на странице об участках.

Сезон. Если вы рассчитываете на посуточную сдачу, сравните доход по сезонам с расходами на содержание и посчитайте длинную аренду как резервный вариант. Общей подтвержденной цифры по островам нет, поэтому считать нужно конкретный объект.

Остальная Греция

Здесь действует порог Golden Visa 400 000 €, если объект не попадает в зону 800 000 €. Рост цен вне столиц во втором квартале 2026 года был быстрее, чем в Афинах, но это средний показатель, и по отдельному городу он может отличаться.

При покупке стоит отдельно оценить спрос на аренду и продажу в выбранном городе. В ряде областей приграничное ограничение действует и на материке, например в Эвросе, Кастории, Килкисе и Флорине.

Как выбирать район под задачу

Начинать стоит с цели покупки, а не с объекта. Для статуса важны порог и площадь, для инвестора чистая доходность, для семьи школа. Посмотреть доступные варианты можно в разделе недвижимость.

Новые заявления граждан России и Беларуси по инвестиционным основаниям приостановлены, доступные варианты описаны на отдельной странице.

Что не зависит от региона

Налог при покупке сегодня составляет 3,09% от большей величины: цены или объективной стоимости. Законопроект предусматривает 15,45% при окончательном договоре с 1 июля 2027 года для покупателей жилья с налоговым резидентством вне ЕС и ЕЭЗ. На 3 ноября 2026 года норма не принята. Разбор в статье о налоге 15,45%.

Права, самострой, электронная идентичность здания и энергосертификат изучаются везде, об этом статья что проверить до задатка. ENFIA, налог на аренду и обслуживание описаны в материале о расходах на владение. Переход права завершает только регистрация договора.

Посуточная сдача запрещена для объекта Golden Visa: штраф 50 000 € и отзыв разрешения. Сам статус не дает права работать в Греции, а жить в стране для него не обязательно.

Что мы делаем при выборе района

Мы сравниваем районы под вашу задачу, подбираем объекты и организуем проверку документов до задатка. Всю цепочку от сравнения до регистрации описывает страница сопровождения покупки. После сделки объект можно передать в управление, а для проекта под ремонт есть отдельный раздел о реновации.

Частые вопросы