Обсуждение законопроекта о налоге 15,45% закрыто: что дальше

Что произошло и на какой стадии проект

Минфин опубликовал законопроект 18 октября 2026 года вместе с другими мерами, объявленными на ярмарке в Салониках. В пресс-релизе министерство называет повышение налога для физлиц, которые не являются налоговыми резидентами ЕС и ЕЭЗ, с датой 1 июля 2027 года. Обсуждение закрылось 1 ноября, цель правительства - принять закон в ноябре.

Закон считается принятым после голосования и публикации в официальной газете. Пока этого не произошло, в тексте возможны поправки: и в формулировке критерия, и в исключениях. Поэтому мы пишем «законопроект предусматривает», а не «введен».

Главное, что поменялось по пути

В сентябре речь шла о гражданах третьих стран с исключением для диаспоры и долгосрочных резидентов. В октябрьском тексте критерий другой: страна налогового резидентства покупателя. Многие объявления до сих пор пересказывают сентябрьскую версию, поэтому сверяйте даты материалов, которые читаете.

На практике это переворачивает расчет. Американец, живущий и платящий налоги в Греции, по тексту платит 3,09%. Грек с налоговым резидентством в США платит 15,45%. Обещанного в сентябре исключения для диаспоры в опубликованном тексте нет, появится ли оно поправкой, неизвестно.

Кто попадает под ставку по тексту проекта

Повышенная ставка применяется, только если совпали все условия: покупатель - физлицо; на момент возникновения налоговой обязанности он налоговый резидент страны вне ЕС и ЕЭЗ; это покупка, а не дарение или наследство; объект - жилье; окончательный договор заключен с 1 июля 2027 года.

Сколько это в деньгах

Налог считают от большей из двух величин: цены в договоре и объективной стоимости. Разница между ставками составляет 12,36 процентного пункта от базы, поэтому каждые 100 000 € базы дают 12 360 € дополнительного налога.

Задаток не фиксирует ставку

Ставку определяет дата окончательного договора у нотариуса. В тексте, опубликованном для обсуждения, нет защиты для предварительных договоров и задатка. Покупатель, внесший задаток весной 2027 года за квартиру со сдачей осенью, по этому тексту попадает под новую ставку.

Если продавец торопит формулой «внесите задаток до повышения», попросите показать норму. В предварительный договор стоит вписать дату окончательного договора, ответственность за просрочку и судьбу задатка при изменении налога. Такое условие распределяет риск между сторонами, но не отменяет сам налог.

Что остается открытым после обсуждения

Мы называем эти вопросы прямо, потому что на них пока нет ответа в принятом законе. Перед задатком и перед договором сверяем окончательный текст.

• Появятся ли исключения для диаспоры и долгосрочных резидентов, о которых говорили в сентябре.
• Как ставка соотносится с освобождением первого жилья.
• Чем покупатель подтверждает резидентство в момент сделки.
• Как быть с новостройками и объектами после смены назначения: подтвержденного исключения нет.
• Будут ли добавлены правила о конечных владельцах компаний.
• Появится ли переходное положение для уже подписанных предварительных договоров.

Что это значит для Golden Visa

Программа регулируется другими нормами, и законопроект ее не отменяет. Но карта не дает налогового резидентства: оно определяется по жилью, центру жизненных интересов и числу дней. Поэтому при договоре с 1 июля 2027 года инвестор с резидентством вне ЕС и ЕЭЗ заплатит больше: 30 900 € при базе 250 000 €, 49 440 € при 400 000 €, 98 880 € при 800 000 €.

Это не повод бежать за первым объектом. Это повод посчитать, успевает ли проверка объекта к нужной дате. Заявка на статус и договор связаны: вся цена должна быть уплачена до подачи, поэтому график всей программы строится от дня у нотариуса.

Обратный график к 1 июля 2027 года

Типовая квартира занимает 6-12 недель от сбора документов до подписания, сложный объект дольше. Налог платится до договора. Если цель - подписать раньше 1 июля 2027 года, документы по типовой квартире нужно начать собирать не позже первой половины апреля 2027 года, и это нижняя граница.

Новостройке нужен отдельный расчет: окончательный договор зависит от готовности здания и документов застройщика. Объект со сдачей в конце весны - это уже риск, а не запас времени.

Что входит в тот же законопроект

Законопроект охватывает не только налог на покупку. В нем есть продление на 2027 год приостановки НДС на новые здания и налога на прирост при продаже, продление освобождения аренды пустующего жилья и вычета за обновление зданий, отмена ENFIA на основное жилье в поселках до 2 000 жителей. Поэтому голосование затронет сразу несколько строк расчета покупки.

Для покупателя новостройки это важно. Пока проект не стал законом, приостановка НДС действует только до 31 декабря 2026 года. Если договор запланирован на 2027 год, в расчете сейчас две неизвестные: продление льготы по НДС и новая ставка. Каждую стоит проверить отдельно, когда появится итоговый текст.

Что будет с будущей продажей

Если норма будет принята, она коснется и продавцов. Покупателю с резидентством вне ЕС и ЕЭЗ объект обойдется на 12,36% базы дороже, поэтому часть спроса может уйти или потребовать скидку. Сильнее всего это ощутят сегменты, где иностранный спрос заметен. Для Golden Visa добавляется правило о едином использовании льготы 250 000 €.

Для инвестора вывод ясен: в момент покупки оцените, кто купит этот объект через 5-7 лет. Покупатель из Греции или ЕС налог 15,45% не заплатит, поэтому объект, понятный местному покупателю по цене и району, защищен лучше. Это наше рыночное суждение, а не норма закона.

Как это сочетается с покупкой на семью

Налог считается по покупателю. Если квартиру покупают два человека с разным налоговым резидентством, нужно смотреть каждую долю. Текст законопроекта в опубликованных разъяснениях отдельно этот случай не описывает, поэтому заранее проверяем его с налоговым консультантом. Оформлять покупку на другого человека только ради ставки мы не советуем: у такой конструкции свои налоговые и правовые последствия, в том числе при подтверждении средств.

Как проверить, кто вы для налоговой

Налоговое резидентство определяется по постоянному жилью, центру жизненных интересов и более чем 183 дням в течение 12 месяцев. Заявление и реальность должны совпадать: налоговая сравнивает данные. Сертификат резидентства другой страны ЕС или ЕЭЗ может стать важным документом, но чем именно служба будет проверять статус в момент сделки, пока не разъяснено.

Если вы живете на две страны, начните с вопроса, где ваша семья, основной дом и источники дохода. Ответ определит налог не только при покупке, но и на весь ваш доход, поэтому сама ставка 15,45% не должна быть единственной причиной менять страну.

• Постоянное жилье и где живет семья.
• Где находится основной бизнес и доходы.
• Сколько дней вы провели в стране за 12 месяцев.
• Какой сертификат резидентства можно получить.
• Что изменится с вашими налогами в стране выезда.

Что делать сейчас

Не принимайте решение под давлением даты, но и не откладывайте расчет. Покупка, которая окупается только при 3,09%, а договор может уйти за июль 2027 года, уже содержит риск.

• Определите, где вы будете налоговым резидентом на дату договора.
• Посчитайте объект в двух вариантах налога, включая объективную стоимость.
• Составьте обратный график от даты договора.
• Не сокращайте проверку ради срока: самострой и долги дороже налога.
• Настоящий переезд обсуждайте с налоговым консультантом как самостоятельное решение. Фиктивное заявление о резидентстве недопустимо.
• Следите за окончательным текстом. Мы обновим этот материал после голосования.

Частые вопросы