Запрет на новые посуточные объекты дошел до Салоник: квартира при продаже теряет номер

Что изменилось 1 июля

По данным государственного жилищного портала, в 1-м, 2-м и 3-м районах Афин запрещена первая регистрация в реестре объектов краткосрочной аренды. Запрет сначала действовал до конца 2025 года и продлен до 31 декабря 2026 года решением министров. С 1 июля до 31 декабря 2026 года такой же запрет введен в 1-й общине Салоник.

Закон, опубликованный в 2026 году, дополнил норму и другим правилом: объект в этих зонах, переданный при жизни по любой причине, платно или безвозмездно, исключается из реестра и не может быть внесен в него снова, пока ограничение действует. Портал отдельно отмечает, что запрет можно продлить для каждой зоны решением администрации.

Почему это важнее самого запрета

До этого покупатель мог рассуждать так: новых номеров не выдают, значит квартира с действующим номером стоит дороже. Такой довод теперь не работает. Номер не переходит к новому собственнику: при передаче объект выбывает из реестра, и новый владелец получает квартиру без права посуточной сдачи.

Если объявление продает «посуточный бизнес с номером» в центре Афин или Салоник, цена такого обещания равна нулю для покупателя. Чтобы понять настоящую доходность этой квартиры, считать нужно по долгой аренде. Старое разъяснение налоговой службы 2025 года с обратной логикой для этих районов больше неприменимо.

Какие штрафы установлены

За сдачу в нарушение запрета штраф считается от дохода, и нижняя граница у него высокая. Важно, что повторное нарушение в том же налоговом году забирает всю полученную арендную плату.

Кто и что теряет на примере

Покупатель с бюджетом 300 000 € смотрит квартиру в центре Афин, в расчете продавца указана посуточная выручка. После покупки номера нет, зарегистрировать объект заново нельзя, поэтому в расчете остается только долгая аренда. Это наша модель, а не прогноз: при долгой аренде 5% валовых от цены и полных расходах получается около 2,5% после налога на все вложения.

Продавец тоже проигрывает: квартира с действующим номером больше не несет премии за номер. Собственнику, который сдает и не планирует продавать, правило пока не мешает: он сохраняет регистрацию, пока не передает объект. Однако дарение ребенку уже приведет к исключению из реестра. Наследование в норме не названо, этот вопрос стоит проверить с адвокатом.

Если вы покупаете вне этих зон

Вне зон запрета регистрация возможна, но это уже не свободная сдача. Каждому объекту нужен номер в реестре налоговой службы, он указывается в объявлении. Отчет по каждому заезду подается до 20-го числа следующего месяца. Определение тоже важно: краткосрочная аренда - это сдача менее чем на 60 дней без услуг, кроме проживания и белья.

С 1 октября 2025 года действуют минимальные стандарты: свет, вентиляция, кондиционирование в основных комнатах, страховка ответственности, исправная электрика, огнетушители и датчики дыма. Сверх этого гость платит климатический сбор, а физлицо с тремя и более объектами считается уже предпринимателем.

Как эта норма связана с Golden Visa

Для объекта по программе Golden Visa краткосрочная аренда запрещена по всей стране и независимо от зоны. Нарушение - 50 000 € штрафа и отзыв разрешения, в том числе у семьи. Правила о заморозке и правила программы действуют параллельно, поэтому двойной удар возможен: штраф в зоне запрета и потеря статуса.

Для инвестора это значит, что расчет объекта под статус всегда строится на долгой аренде или личном использовании. Предложение совмещать статус и посуточную сдачу через договор с оператором нужно проверять: если оператор сам сдает гостям менее чем на 60 дней только с бельем, запрет действует.

Что будет после 31 декабря 2026 года

По закону и официальному порталу срок сегодня заканчивается 31 декабря 2026 года. Правительство объявило о продлении на 2027 год, но на момент публикации мы не видим опубликованного акта о продлении. Мы называем это прямо: объявлено, но еще не оформлено.

Строить покупку на том, что запрет закончится 1 января, неразумно. Портал прямо упоминает возможность дальнейшего продления для каждой зоны. Если посуточная модель нужна вам обязательно, рассматривайте районы вне запрета, а в расчете закладывайте, что и там правила могут ужесточиться: специальный план по туризму уже разрешает будущие ограничения.

Как проверить объект перед покупкой

Точную принадлежность адреса к зоне определяет адвокат по официальному делению города. Границы районов не совпадают с тем, как район называют в объявлении: «почти центр» может оказаться внутри запретной зоны.

• Определите зону запрета по точному адресу и кадастровому номеру.
• Запросите номер в реестре и историю регистрации, но не включайте его в цену.
• Посчитайте квартиру только на долгой аренде.
• Проверьте устав здания: он может запрещать посуточную сдачу отдельно от закона.
• Проверьте страховку и минимальные стандарты, если объект вне зоны запрета.
• Для Golden Visa сразу исключите посуточную модель из расчета.

Что можно делать с квартирой в зоне запрета

Запрет не означает, что центр перестал быть интересным. Он меняет способ зарабатывания. Долгая аренда доступна всем и при подходящих условиях может давать освобождение на 36 месяцев. Сдача туристическому предприятию возможна, если оно ведет настоящую профессиональную деятельность, но условие для объектов программы мы проверяем отдельно. Гостиница или туристические апартаменты требуют уже другой лицензионной схемы и подходящего здания.

Как считать цену такой квартиры

Рассчитывайте цену от долгой аренды и понятной перепродажи. Если вам называют цену, которая оправдана только посуточной выручкой, разница и есть плата за право, которого у вас не будет. Это наш расчетный подход, а не правило закона. Запрос сделок и сравнение цены за кв. м по району дают более честную опору.

В центре Афин ориентируйтесь на чистую доходность и качество объекта: аренда в долгую зависит от планировки, энергетического класса, района и спроса на жилье, а не от количества отзывов на площадке. Хорошо отремонтированная квартира с понятными расходами здания в такой логике часто оказывается сильнее квартиры с красивой историей выручки.

Что еще может измениться

Правительство готовит более широкие инструменты. Специальный план по туризму разрешает будущие ограничения по зонам, дням и использованию основного жилья, а реестр и данные об аренде становятся заметнее для налоговой службы. На сегодня это не прямой запрет за пределами названных зон, поэтому мы не пишем о нем как о действующем правиле.

Для инвестора вне зоны запрета разумно считать объект с запасом: посуточная сдача как дополнение, а долгая аренда как базовый сценарий. Если модель выдерживает только посуточную выручку, она зависит от нормы, которая за два года менялась уже несколько раз.

Если вы уже собственник

Собственнику в зоне запрета важно не потерять регистрацию случайно. Передача доли, дарение или продажа внутри семьи подпадают под формулировку «по любой причине, платно или безвозмездно». Прежде чем менять структуру владения, проверьте последствия для реестра.

Сдавая законно, ведите учет: декларации заездов, доход и расходы. При выходе из посуточной модели проверьте льготу для жилья, которое раньше сдавалось краткосрочно: освобождение от налога на 36 месяцев действует при договоре долгой аренды от 3 лет и выполнении условий по площади и использованию объекта.

Частые вопросы