Банк Греции: цены на квартиры выросли на 5,5%, но рынок замедляется

Что показал индекс

Показатель предварительный и считается в номинальных ценах, инфляция из него не вычтена. Банк Греции отдельно считает квартиры новые, то есть до 5 лет, и старые, а также разбивает страну по городам. В этот раз новые квартиры выросли на 6,2%, старые на 5,0%.

Данные за прошлые годы банк пересмотрел: за 2025 год новые квартиры выросли на 7,8% против 10,2% годом ранее, старые на 8,6% против 8,4%. Значит, в 2025 году старый фонд рос быстрее нового, а в 2026 году новые квартиры снова идут впереди. Это важно для сравнения новостроек и реновации.

Как выглядит замедление

Рост идет четвертый год подряд, но каждая следующая цифра ниже предыдущей. Снижение темпа роста не означает падения цены: квартира, купленная год назад, в среднем все равно подорожала. Но разница между «цены растут почти на 10%» и «цены растут на 5%» существенна, когда вы считаете модель с перепродажей через два года.

Почему столицы теперь растут медленнее

Афины и Салоники растут заметно медленнее других районов страны: +5,0% и +4,7% против +7,1%. Для покупателя это не значит, что провинция лучше: там меньше сделок, поэтому один квартал сильнее влияет на цифру, а ликвидность ниже. Но покупать только столицу в расчете на опережающий рост больше не аргумент.

Индекс средний и не говорит ничего о конкретной квартире. Объект с хорошей планировкой, чистыми документами и понятным спросом ведет себя иначе, чем средняя цифра. Поэтому индекс - это фон для разговора о цене, а не доказательство, что цена объекта справедлива.

Что с себестоимостью и новым строительством

Статистическая служба Греции показывает, что стоимость нового жилого строительства в третьем квартале 2026 года выросла на 4,8% за год: материалы на 5,1%, труд на 4,3%. В сентябре материалы подорожали на 5,6%. Новое строительство дорожает почти так же быстро, как и готовые квартиры, поэтому маржа застройщика и реновации не становится больше.

Разрешений на строительство в июле 2026 года стало на 8,3% меньше по штукам и на 15% меньше по площади. Это данные за один месяц, они сильно колеблются, поэтому далекоидущих выводов мы не делаем. За 12 месяцев выдано 31 446 разрешений на 7,21 млн кв. м. Предложение новых квартир не взлетает, и это поддерживает цены, но покупатель сталкивается с задержками сроков сдачи.

Что с иностранными деньгами

Таблица Банка Греции о прямых иностранных вложениях в недвижимость показывает 2,056 млрд € за 2025 год, на 25,3% меньше рекордных 2,75 млрд € в 2024 году. Первый квартал 2026 года дал 511,6 млн € (+43,4%), второй 515,8 млн € (-11,3%), то есть полугодие около 1,03 млрд €.

Цифры показывают страну, откуда пришли деньги, а не гражданство покупателя. В 2025 году первые места заняли Турция с 214 млн €, Швейцария с 211 млн € и Кипр с 210 млн €, из России поступления равны нулю. Внутренний спрос и деньги из ЕС становятся заметнее, и рынок меньше зависит от визовой покупки.

Как считать покупку при таком рынке

Если в модели рост цены был главным источником прибыли, ее пора переписать. Мы считаем три сценария: цена растет как индекс, цена стоит на месте и цена снижается. Если сделка имеет смысл только в первом сценарии, это не инвестиция, а ставка на продолжение тренда.

Расходы при входе составляют 7-11% на вторичном рынке, и их тоже надо отработать. При росте 5% в год и расходах 9% покупатель выходит в ноль примерно через два года без учета налогов, содержания и расходов на продажу. Это наша модель, а не прогноз. Для новой квартиры добавляется вопрос сдачи, а при покупке с 1 июля 2027 года и резидентстве вне ЕС и ЕЭЗ - законопроект о налоге 15,45%.

• Считайте три сценария цены, а не один.
• Закладывайте расходы на вход и выход.
• Берите рост района, а не средний по стране, только если он подтвержден сделками.
• Считайте чистую аренду, а не валовую.
• Проверяйте дату договора относительно 31.12.2026 и 01.07.2027.

Что это значит для разных покупателей

Для жизни и переезда средняя цифра почти ничего не меняет: важнее район, школа и документы. Для статуса индекс тоже не главный: решает порог и условия объекта. Для инвестора замедление важно больше всего, и ему стоит смотреть на чистый денежный поток и на риски, которые покупатель в момент роста обычно не считает.

Как правильно читать этот индекс

Индекс Банка Греции строится на оценках квартир, а не на ценах конкретных договоров, и обновляется задним числом: за 2025 год банк уже пересмотрел данные с 8,1% до 8,3%. Первое опубликованное значение за квартал может измениться, поэтому мы смотрим на направление за несколько кварталов, а не на одну цифру.

Цифры номинальные, значит реальный прирост меньше на инфляцию. Индекс также не учитывает налог при покупке, расходы сделки и затраты на содержание. Владелец квартиры, выросшей на 5,5%, не заработал 5,5%: чтобы говорить о доходе, нужно вычесть все расходы и налоги при выходе.

Что с офисами и торговлей

Коммерческий рынок идет своим темпом. По данным Банка Греции от 11 июня 2026 года, цены лучших офисов в 2025 году выросли на 5,1%, а в Афинах на 7,0%. Аренда офисов всех классов прибавила лишь 0,8%: в Афинах +5,5%, в Салониках -1,2%. Лучшая торговая недвижимость подорожала на 4,8% против 8,8% годом раньше, аренда на 3,6%.

Эти индексы тоже строятся на оценках и только по лучшим объектам. Сам банк предупреждает, что при редких сделках значения отражают ожидания и могут запаздывать. Опрос банка показывает доходность лучших офисов в деловом центре Афин 5,6-6,6%, а лучшей торговли на улице Эрму 5,2-6,0% за второе полугодие 2025 года. Это ориентир рынка, а не доход конкретного объекта.

Три сценария на квартире за 300 000 €

Это наша модель на 5 лет, а не прогноз. Входные расходы приняты в 9% от цены, расходы при продаже в 3%, налог на прирост и аренда не учтены. Модель показывает: при росте индекса сделка зарабатывает, при остановке цены вы теряете около 12% за счет расходов. Поэтому цена входа и чистая аренда важнее среднего рынка.

Что замедление значит для аренды и кредита

Цены растут быстрее аренды, поэтому валовая доходность новой покупки постепенно снижается. Это наблюдение по рынку объявлений, а не официальный индекс, но для расчета оно важно: цифра доходности из объявления прошлого года уже может быть завышена. Считайте аренду по текущим договорам в доме и районе, а не по самой высокой цене на площадке.

Кредит этот расчет не спасает. Нерезидент обычно получает кредит с более высокой ставкой и меньшей долей от цены, чем местный заемщик, поэтому при чистой доходности около 2,5% заемные деньги дополнительного дохода не приносят. Покупку в кредит для инвестиции мы всегда считаем отдельно и сравниваем с покупкой без него.

• Сверьте аренду с действующими договорами, а не с объявлениями.
• Посчитайте налог по шкале 2026 года.
• Учтите месяц-два простоя и резерв на ремонт.
• Сравните покупку с кредитом и без него.

Что мы советуем сейчас

Замедление дает покупателю переговорный ресурс там, где объект давно в продаже или требует работ. Срочность в объявлениях часто искусственная: рост на 5% в год не делает недельную паузу дорогой, а вот пропущенная проверка объекта может стоить гораздо дороже.

Банк Греции обновит данные за третий квартал в следующих публикациях. Мы отслеживаем индекс и обновляем сравнение районов. Если вы планируете покупку в ближайшие 12 месяцев, начните с бюджета и проверки документов. Цена и торг идут после этого, а не до.

Частые вопросы