Льготы на новостройки и продажу жилья: Минфин предлагает продлить на 2027 год

Что предложил Минфин

18 октября 2026 года Министерство национальной экономики и финансов вынесло на обсуждение законопроект с мерами, объявленными на ярмарке в Салониках. В разделе о жилье министерство называет продление на 2027 год приостановки налога на прирост при передаче недвижимости и расширение освобождения новых зданий от НДС на 2027 год.

В тот же пакет вошли еще две меры, которые важны собственникам: освобождение пустующего жилья, сданного на долгий срок, продлевается на 2027 год, и снижение подоходного налога на расходы по обновлению зданий тоже продлевается на 2027 год. Обсуждение закрыто 1 ноября, правительство планирует принять закон в ноябре. На 4 ноября голосование не подтверждено.

Как работает НДС на новостройку

Новое здание с разрешением на строительство, выданным с 1 января 2006 года, при первой передаче облагается НДС 24%. Застройщик может подать заявление о приостановке. Тогда покупатель платит не НДС, а обычный налог на передачу 3,09%, а застройщик теряет право на вычет входящего НДС по этому объекту.

Льгота работает не сама по себе, а по заявлению застройщика. Поэтому покупателю недостаточно услышать, что НДС приостановлен: в предварительном договоре должно быть написано, какой налог платится и кто несет последствия, если заявление не подано или срок истек. Цена без такого условия ничего не значит.

Сколько это в деньгах: модельный пример

Посчитаем квартиру, у которой цена без налога 400 000 €, а объективная стоимость ниже цены. Это модельный пример, а не прогноз: реальная база зависит от объекта и условий договора. Для покупателя разница между двумя режимами измеряется десятками тысяч евро, поэтому она важнее многих скидок застройщика.

Где здесь риск для покупателя новостройки

Главный риск - срок сдачи. Если договор запланирован на конец 2026 года, а здание задерживается, сделка может выйти за 31 декабря. Пока законопроект не стал законом, строить расчет на продлении нельзя. Правильный предварительный договор отвечает на вопрос, кто платит НДС при переносе, и дает покупателю право выйти с возвратом задатка.

Второй слой - законопроект о налоге 15,45%. Если вы налоговый резидент страны вне ЕС и ЕЭЗ, новостройку со сдачей после 1 июля 2027 года надо считать сразу в трех вариантах: НДС, 3,09% и 15,45%. По опубликованным текстам подтвержденного исключения для новостроек из этой ставки нет.

Налог на прирост: кому важна эта льгота

Налог 15% на прирост стоимости при передаче недвижимости физлицом приостановлен законом до 31 декабря 2026 года. На странице налогового справочника Минфина этот срок указан прямо. Законопроект переносит его на конец 2027 года.

Приостановка распространяется и на продажу долей в компаниях, если больше половины их стоимости приходится на недвижимость. Другие доли под нее не подпадают: прирост от продажи обычной компании облагается. Это важно для тех, кто думает о продаже компании с объектом на балансе и рассчитывает на нулевой налог.

Что не закрывает эта льгота

Приостановка не означает, что продажа обходится без налогов. Частая перепродажа может быть признана предпринимательской деятельностью, и тогда считать надо уже как прибыль от бизнеса. Такой же подход к инвестору, который покупает и продает квартиры серийно, поэтому схему реновации нельзя считать по нулевой ставке автоматически.

Налоговый резидент другой страны также должен смотреть налог у себя дома. Греческая приостановка не отменяет обязанность показать доход в стране резидентства, если ее правила этого требуют. Расчет чистой суммы продавец делает с налоговым консультантом до согласования цены.

• Перепродажа серией: риск признания предпринимательством.
• Доля в компании: льгота только при доле недвижимости более 50%.
• Страна резидентства: собственный налог на доход от продажи.
• Расходы продавца: агент, адвокат, инженер и справки.
• Новый порог для покупателя Golden Visa может сузить круг покупателей объекта.

Что еще есть в жилищном блоке законопроекта

Минфин предлагает отменить с 2027 года налог ENFIA на основное жилье в поселках до 2 000 жителей и до 2 200 жителей в Западной Македонии. По оценке министерства, это 131 дополнительный поселок и около 62 000 собственников. Мера рассчитана на налоговых резидентов Греции, живущих в этих поселках, поэтому зарубежного инвестора с квартирой для отдыха она в большинстве случаев не коснется.

Отдельно продлевается снижение подоходного налога на расходы по энергетическому, функциональному и эстетическому обновлению зданий. Сумма расходов ограничена 16 000 €, вычет распределяется на 5 лет, оплата только через банк и по законным документам. Этот вычет не суммируется с программами обновления, и им может воспользоваться только тот, у кого есть греческий налог к уменьшению.

Кому что делать до конца года

У каждой стороны сделки своя задача. Календарь у всех общий: 31 декабря 2026 года и дата принятия закона.

Какие вопросы задать застройщику

Вопросы короткие, но ответы на них стоит получить письменно, до задатка. Устное «НДС не будет» в споре ничего не стоит.

• Подано ли заявление о приостановке НДС именно по этому проекту и когда.
• Какая дата разрешения на строительство указана в документах.
• Когда планируется окончательный договор и что написано на случай задержки.
• Что будет с задатком, если налог изменится до договора.
• Включена ли цена паркинга и кладовки и какая площадь основных помещений.
• Кто платит налог, если закон не будет продлен или изменится.

Какая продажа попадает под НДС

НДС касается первой передачи нового здания застройщиком. Перепродажа квартиры обычным физлицом идет с налогом на передачу 3,09%. Поэтому один и тот же дом может иметь разный налог в зависимости от продавца и момента сделки. Если продает компания, которая занимается строительством или реновацией, вопрос решается по ее статусу и истории объекта.

Для реновации это особенно важно. Застройщик, оформивший приостановку, теряет вычет входящего НДС на работы, и эта потеря входит в его себестоимость и цену. Покупатель видит это не отдельной строкой, а в цене за кв. м. Сравнивая новостройку и старую квартиру после ремонта, сравнивайте итог с налогом, а не цену в объявлении.

Как это влияет на расчет Golden Visa и аренды

Для инвестора по Golden Visa цена должна быть полностью уплачена до подачи, а НДС и налог при покупке в минимальную сумму вложения не должны закладываться автоматически. Эту границу мы проверяем по договору и документам нотариуса. Если вы сравниваете новостройку за 400 000 € и вторичную квартиру, в бюджет входит не только цена, но и налог, и срок сдачи.

Для долгой аренды разница в налоге сразу меняет доходность: 83 640 € лишнего налога при цене 400 000 € означает, что на те же деньги квартира стоит на пятую часть дороже. Именно поэтому дата договора в расчетах новостроек важнее скидки в 2-3%.

Как мы считаем такие сделки

Мы показываем покупателю две-три цены одного и того же объекта: при каждом налоговом режиме и по каждой реальной дате договора. Туда же входят нотариус, регистрация, адвокат и инженер, которые вместе с налогом 3,09% обычно дают 7-11% на вторичном рынке без кредита.

Решение остается за покупателем, а налоговые выводы подписывает налоговый консультант. После принятия закона мы обновим этот материал и укажем окончательные даты.

Частые вопросы