Смена объекта при Golden Visa: сначала покупка, потом продажа

Правильный порядок замены

Если новая покупка завершена раньше продажи и служба убедилась в соответствии объекта, разрешение сохраняется, а служба обновляет досье данными нового объекта. Если объект продан раньше новой покупки, условие прервалось: человек перестал соответствовать статье 100 Кодекса миграции в момент продажи.

Почему ошибка порядка особенно опасна сегодня

Новое первичное заявление рассматривается по правилам на дату подачи. Значит, вместе с картой можно потерять прежние условия: и порог, и доступность самого основания.

Для гражданина России или Беларуси это особенно важно. Новые заявления по инвестиционным основаниям приостановлены, поэтому ошибка в порядке может закрыть статус полностью. Подробности на отдельной странице. Члены семьи зависят от статуса основного заявителя, поэтому последствия нужно оценивать сразу для всех.

Какому порогу должен соответствовать новый объект

Новый объект оценивается по действующим условиям. Рассчитывать на старый порог только потому, что первая покупка была дешевле, не стоит. Подробности в статьях о порогах и одном объекте и об особой категории 250 000 €.

Новая покупка должна быть полностью оплачена до уведомления способом, который подтверждается договором и справкой нотариуса. Поэтому на этап замены нужны средства на обе сделки: некоторое время вы владеете двумя объектами, и в финансовом плане это нужно предусмотреть заранее.

Правило одного использования для 250 000 €

Порог 250 000 € для объекта из особых категорий действует один раз. Если такой объект перепродан другому иностранцу, покупателю нужны стандартные 400 000 € или 800 000 €, если только он сам не выполняет новое условие. Министерство разобрало несколько типичных случаев.

Покупателю такого объекта эту историю стоит выяснить до задатка. Для продавца вывод другой: сделка затрагивает его собственное разрешение, поэтому новая инвестиция должна быть готова раньше.

Что не требует замены объекта

Ремонт и реконструкция. Работы по улучшению, ремонту или расширению не влияют на разрешение, если собственность не меняется. О таких изменениях нужно сообщить службе, особенно если меняются площадь и стоимость. Порядок работ описан на странице ремонта с контролем бюджета.

Участок и строительство. Если куплен незастроенный участок и на нем строится дом, разрешение сохраняется при условии, что результат подходит. Здесь применяется правило о 120 кв. м и минимальной стоимости, где учитываются участок и договор подряда. При передаче участка застройщику в обмен на квартиры инвестор должен сохранить в здании подходящий объект, иначе разрешение отзывается.

Длинная аренда. Объект можно сдавать на долгий срок, и это не влияет на статус. Посуточная сдача запрещена: штраф 50 000 € и отзыв разрешения. Об этом статья о краткосрочной аренде.

Расчет налога на новую покупку

Замена объекта состоит из двух сделок, и расходы лучше посчитать заранее. Сегодня налог на передачу с муниципальной надбавкой составляет 3,09%. Правительственный законопроект предлагает 15,45% для физических лиц с налоговым резидентством вне ЕС и ЕЭЗ при окончательных договорах с 01.07.2027. Норма не принята, и окончательный текст может отличаться. Подробности в статье о налоге 15,45%.

Это модельный пример, не прогноз. Нотариус, регистрация, адвокат и другие расходы в нем не учтены.

Сколько средств нужно на этап замены

Новый объект оплачивается раньше, чем поступит выручка от продажи прежнего, поэтому продажа не может служить источником оплаты новой покупки. Это главный финансовый вывод из правильного порядка. Модельный пример, не прогноз: новый объект за 800 000 €, налог по действующей ставке, остальные расходы сделки указываются по смете.

Источник этих средств банк и нотариус будут изучать так же, как при первой покупке, поэтому документы лучше подготовить заранее. Порядок описан в статье об источнике средств.

Другие расходы и даты

Налог на прирост при продаже. Ставка 15% приостановлена до 31.12.2026, законопроект предусматривает продление до 31.12.2027. Если сделка не завершится до конца приостановки, а продление не будет принято, расчет может измениться.

НДС на новостройку. Приостановка НДС на новые здания по действующему закону также истекает 31.12.2026, продление предусмотрено только в том же законопроекте.

Договор аренды. Если прежний объект сдан, договор влияет на цену и срок продажи, поэтому его учитывают до согласования условий. Подготовка описана на странице продажи недвижимости.

Налоговые последствия зависят от вашего резидентства и истории объекта, поэтому расчет подтверждает налоговый консультант.

Календарь замены

Если продажа намечена менее чем за шесть месяцев до окончания карты, начинайте сразу: подача на продление и замена могут пересечься. Сопровождение новой сделки описано на странице покупки.

• За несколько месяцев до продажи определите объект, порог, налоги и источник средств.
• Проведите проверку нового объекта до задатка.
• Заключите договор и оплатите всю цену подходящим способом.
• Подайте договор на регистрацию и уведомите службу.
• Дождитесь, пока служба убедится в соответствии объекта условиям.
• После этого заключайте договор продажи прежнего объекта.
• Обновите декларацию Ε9 и документы для продления.
• Сверьте сроки с окончанием текущей карты.

Если продажа уже произошла

Сначала установите точную дату договора продажи и выясните, что уже известно службе. Дальше возможны три варианта: новое заявление после новой покупки и нового въезда, другое основание, например работа или финансовая независимость, либо законное окончание пребывания.

Если покупка была сделана по прежним порогам и разрешение давно не продлено, министерство рассматривает такую ситуацию отдельно. Старые пороги могут применяться, если покупка завершена до вступления новых условий, но к новой покупке это не относится.

Мы разбираем положение по документам и показываем, какие варианты реальны. Решение принимает миграционная служба.

Частые вопросы