Notarial deed and arrabon deposit
Договор у нотариуса и задаток - как покупают в Греции
В Греции право на недвижимость переходит по договору у нотариуса с последующей регистрацией. Задаток обычно вносится раньше, по предварительному договору. Условия о сроках и возврате решают, что будет, если сделка сорвется.
- Окончательный договор
- У нотариуса
- Задаток
- По предварительному договору
- Налог
- Платится до подписания
- Нотариус
- 0,65-0,8% плюс НДС
- Срок типовой сделки
- 6-12 недель
Как устроены договор и задаток простыми словами
Предварительный договор фиксирует цену, срок и условия будущей сделки. По общему правилу задатка: если передумал покупатель, он теряет задаток, если отказался продавец, возвращает его в двойном размере, если договор не сказал иного. Поэтому условия важнее процента.
Окончательный договор подписывают у нотариуса после проверки документов, уплаты налога и получения заявления инженера и досье здания. Покупателю в это время нужен собственный адвокат: нотариус заверяет сделку, а не оценивает выгоду объекта. По законопроекту о налоге 15,45% ставку определяет дата окончательного договора, а не задатка.
Какие расходы входят в сделку
Адвокат и агент - рыночные ориентиры, цена договорная. Налог по законопроекту может измениться.
| Строка | Размер |
|---|---|
| Налог при покупке | 3,09% |
| Нотариус до 120 000 € | 0,80% плюс НДС 24% |
| Нотариус до 380 000 € | 0,70% плюс НДС 24% |
| Нотариус до 2 млн € | 0,65% плюс НДС 24% |
| Регистрация в кадастре | Около 0,5% |
| Адвокат | 1-2% плюс НДС, договорная |
| Все расходы на вторичном рынке | 7-11% |
Как идет сделка по шагам
Проверка до задатка
Адвокат смотрит права и долги, инженер проверяет объект.
Предварительный договор
Цена, задаток, дата, условия выхода, для Golden Visa условие о пригодности объекта.
Подготовка
Документы продавца, заявление инженера, досье здания, налог.
Договор и регистрация
Подписание у нотариуса, оплата и внесение в реестр.
Что важно записать в предварительный договор
Дата
И что при ее срыве
Особенно важно рядом с 31 декабря 2026 года и 1 июля 2027 года.
Самострой
Кто узаконивает
Запишите, что продавец завершает работы и платит за них, а иначе задаток возвращается.
Платеж
Через банк
Для Golden Visa способ оплаты подтверждает нотариус, вся цена уплачивается до подачи.
Частые ошибки и как правильно
Внести задаток до проверки
Сначала адвокат и инженер, потом деньги.
Считать, что задаток фиксирует налог
Ставку определяет окончательный договор.
Подписать без условия о возврате
Заранее определите случаи, когда задаток возвращается.
Частые вопросы: Договор у нотариуса и задаток
Обязателен ли предварительный договор?
Нет, но он часто нужен, если сделка требует времени. Условия обсудите с адвокатом.
Сколько обычно составляет задаток?
Размер определяют стороны, и условия его возврата важнее самого процента.
Что будет, если передумает продавец?
По общему правилу задатка он возвращает его в двойном размере, если договор не предусматривает иного.
Заменит ли нотариус адвоката?
Нет. Нотариус удостоверяет сделку, а защищать покупателя должен его адвокат.
Когда платится налог?
До подписания окончательного договора.
Что еще почитать
- Кадастр (Ktimatologio)Это государственный реестр прав на землю и здания. По нему видно собственника, границы и записи об ограничениях. Запись показывает право, но ничего не говорит о законности самих построек.
- Смена назначения зданияЭто законный перевод нежилого здания или помещения в жилое. Для Golden Visa он открывает порог 250 000 €, если работы завершены до подачи. Льгота привязана к объекту и используется один раз.
- AFMЭто личный налоговый номер, с которого начинается почти любое действие в Греции: покупка недвижимости, счет в банке, договор аренды, компания. Иностранец получает его до сделки, в том числе через представителя по доверенности.
- Golden VisaЭто разрешение на жительство инвестора на 5 лет за покупку одного объекта. Жить в Греции для продления не обязательно, но работать по этой карте нельзя. Новые заявления граждан России и Беларуси приостановлены.
- Что проверить в Греции до задатка: права, самострой и документыПорядок проверки квартиры в Греции до задатка: права в Кадастре, самовольные работы, электронная идентичность здания, энергосертификат, долги и зоны.
- Налог 15,45% на покупку жилья в Греции: кого касаетсяПока это законопроект, действует 3,09%. Кого коснется ставка, почему решает налоговое резидентство, а не паспорт, и как считать покупку до 01.07.2027.