Минмиграции разъяснило Golden Visa: что изменил апрельский циркуляр

Что произошло 21 апреля

Циркуляр подписан генеральным секретарем миграционной политики и опубликован на государственном портале прозрачности. Он обращен к службам, которые принимают и рассматривают заявки, поэтому именно по нему чиновник теперь проверяет ваш комплект. Основа прежняя: Кодекс миграции с поправками 2024 и 2026 годов и совместное решение министерств 2025 года.

Циркуляр не вводит новых порогов. Он закрепляет единое толкование там, где службы и участники рынка понимали норму по-разному. Для покупателя это хорошая новость: меньше споров о паркинге и кладовке. И плохая для тех, кто рассчитывал на обходные конструкции: министерство прямо пишет, какие из них не проходят.

Один объект и 120 кв. м: как теперь считают

Вложение должно быть сделано в один объект. Две квартиры по 200 000 € больше не складываются в 400 000 €. Площадь 120 кв. м считается только по основным помещениям: паркинг и кладовка в нее не входят.

Цену паркинга и кладовки при этом можно включить в сумму инвестиции, если они куплены одним договором в том же здании. Практический вывод: квартира на 118 кв. м не проходит даже с большим паркингом, а квартира на 125 кв. м за 385 000 € с паркингом за 15 000 € одним договором проходит порог 400 000 €. Площадь проверяем по разрешительным документам и плану инженера, а не по объявлению.

Подача из-за рубежа: въезд больше не нужен до заявки

Адвокат с доверенностью может подать заявку, даже если инвестор еще не въезжал в Грецию. Доверенность оформляется с апостилем, а подача идет только через государственный портал для адвокатов. Заявку, поданную иначе, служба отправляет в архив, и сбор не возвращается.

Это меняет расчет для занятых предпринимателей: покупку и подачу можно вести на расстоянии. Для снятия биометрии заявитель приезжает лично, поэтому одну поездку все равно закладываем. Страховка нужна уже на момент подачи: если ее нет, на исправление дают 30 дней.

Что служба больше не требует, а покупателю все равно нужно

Справка об обременениях для заявки не требуется и не проверяется, в том числе по старым заявкам. Подключение объекта к электричеству и воде служба тоже не проверяет. ВНЖ можно выдать на основании заявки о регистрации договора, а итоговую регистрацию досдать позже.

Не путайте требования заявки с защитой покупателя. То, что служба не смотрит ипотеку и аресты, не значит, что они не опасны. Проверку прав, долгов и самостроя мы проводим до задатка, потому что отвечать за такой объект будете вы, а не служба.

Смена назначения и 250 000 €: где министерство поставило границы

Порог 250 000 € работает для объекта, назначение которого сменили на жилое после 5 апреля 2024 года, и работы должны быть завершены до подачи. Циркуляр закрывает две лазейки: жилье, которое перевели в офис ради льготы, не проходит, и новостройка, построенная как офис с последующим переводом в жилье, тоже не проходит.

Льгота используется один раз на объект. Если такую квартиру перепродают второму иностранцу под Golden Visa, для него порог уже 400 000 € или 800 000 € по зоне. Это прямо бьет по цене перепродажи, и об этом стоит думать в момент покупки: круг следующих покупателей у такого объекта уже.

• Смена назначения завершена до подачи, а не обещана застройщиком.
• Назначение до смены было нежилым по документам.
• Объект не используется как адрес или филиал бизнеса.
• Охраняемое здание нельзя передать до полной реставрации, срок - до первого продления.

Аренда: что запрещено, а что разрешено

Запрет касается краткосрочной аренды: менее 60 дней и без услуг, кроме проживания и белья. Нарушение стоит 50 000 € штрафа и отзыва карты, в том числе у семьи. Долгосрочная аренда разрешена, как и сдача туристическому предприятию для его профессиональной деятельности.

Посредник не снимает ответственность: если оператор сам сдает гостям меньше чем на 60 дней только с бельем, запрет работает. В договор с оператором мы вписываем условие о способе дальнейшей сдачи. Объекты, купленные по старым правилам и завершенные в переходный период, под этот запрет не подпадают.

Замена объекта: порядок действий решает все

Сначала новая покупка и уведомление службы, затем продажа старого объекта. Так статус не прерывается. Если сделать наоборот и продать первым, карта частично отзывается, и придется подавать новую первичную заявку уже по действующим порогам.

Для держателя, купившего объект по старому порогу 250 000 €, это критично: старые пороги сохраняются только за завершенными вовремя покупками. Новый объект он покупает уже по нынешней зоне, поэтому замена может стоить в разы дороже первой покупки.

Семья и работа: уточнения, которые часто упускают

Карта не дает права работать, в том числе как самозанятому. Держатель может быть акционером и неисполнительным членом совета директоров, если не оказывает работу. Законным представителем компании и исполнительным директором быть нельзя. Кто планирует управлять своим бизнесом в Греции, должен сразу смотреть другое основание.

Члены семьи: супруг или партнер по соглашению, общие дети до 21 года, дети одного из супругов при законной опеке, родители обоих супругов и взрослые недееспособные дети на содержании заявителя. При разводе или смерти супруга его родители теряют основание. В 21 год ребенок может получить отдельный ВНЖ на 3 года, это мост к другому статусу. Заверенная копия паспорта теперь обязательна для всех, частичная копия ведет к запросу дополнительных документов.

Предупреждение рынку: реклама и возвраты денег

Отдельное разъяснение адресовано участникам рынка. Министерство будет передавать контролирующим органам сигналы о вводящей в заблуждение рекламе: о цене, способе оплаты, правах и запрете на сдачу через платформы. То же касается необъяснимых переводов денег до и после покупки, из-за которых реальное вложение оказывается заметно меньше минимума.

Последствие для инвестора серьезное: разрешение могут отозвать. Поэтому предложения вроде «покупаете за 250 000 €, часть возвращаем» или «доход от посуточной сдачи по договору с продавцом» мы не рассматриваем и советуем обходить стороной. Цена в договоре должна быть реальной и полностью уплаченной до подачи, способ оплаты фиксирует нотариус.

Что циркуляр говорит о старых покупках

Прежние пороги сохраняются за покупками, завершенными вовремя по переходным правилам, в том числе у тех, кто потерял прежнее разрешение. Для таких держателей важны документы: дата предварительного договора, задаток, окончательный договор и регистрация. Без них служба будет применять действующие пороги.

Запрет на краткосрочную аренду тоже зависит от истории объекта: он не применяется к объектам, купленным по старым правилам и завершенным в переходный период. Покупателю такого объекта на вторичном рынке это не передается автоматически. Новый собственник, подающий свою заявку, подпадает под действующие условия, и его расчет должен учитывать запрет.

Как изменилась работа с документами

Заверенная копия паспорта теперь нужна всем заявителям, и частичная копия не принимается как полный документ. Страховку проверяют при подаче. Заявка на регистрацию договора достаточна для выдачи разрешения, но итоговую регистрацию все равно нужно досдать, поэтому эту задачу лучше не оставлять без ответственного. Способ оплаты подтверждает справка нотариуса, а цена должна быть уплачена полностью до подачи.

Кого это касается и что делать

Больше всего циркуляр важен тем, кто покупает сейчас, держит объект по маршруту 250 000 € или планирует заменить объект. Гражданам России и Беларуси он напоминает о приостановке новых заявлений, этому посвящен отдельный материал.

• Покупаете: сверьте площадь основных помещений, зону и способ оплаты до задатка.
• Подаете из-за рубежа: оформите доверенность с апостилем на адвоката и страховку до подачи.
• Сдаете объект: проверьте договор с оператором и фактический срок заездов.
• Меняете объект: не продавайте старый, пока не куплен новый и не уведомлена служба.
• Управляете компанией в Греции: проверьте свою роль в совете директоров.
• Продлеваете карту: подайте заявку за 2 месяца до конца срока, просрочка до 3 месяцев стоит 100 € за месяц.

Частые вопросы