В Греции вступил в силу единый кодекс застройки: что меняется для покупателя

Что произошло

Закон с кодексом опубликован в официальной газете 8 июня 2026 года. В него вошли правила о планировании, строительных разрешениях, электронном досье здания, самострое и контроле. Прежний закон о самострое 2017 года перенесен в кодекс, и нумерация статей полностью изменилась.

29 сентября 2026 года координационный совет нотариальных ассоциаций разослал нотариусам разъяснение: ссылка в договоре на старые статьи не влияет на действительность сделки, потому что содержание норм перенесено без изменений. Платформы Технической палаты при этом перестраиваются постепенно. Для покупателя это значит, что формулировки в документах какое-то время будут встречаться и старые, и новые.

Почему это касается вас

Самострой в Греции - не редкость: закрытый балкон, надстройка, лишняя комната, изменение назначения помещения. Часто собственник искренне считает, что с объектом все в порядке, потому что живет в нем много лет. Новый кодекс не вводит нового запрета, но собирает весь механизм проверки в одном месте, а цифровые реестры делают расхождения заметнее.

Покупатель в этой цепочке самый уязвимый. Если работы не легализованы, а договор подписан с неверным заявлением, покупатель получает объект с проблемой, которую придется решать за свой счет, а иногда и спорить о действительности самой сделки. Проверка стоит несравнимо меньше.

Какие документы проверяем до задатка

Без этих документов договор не подпишут, поэтому разумно увидеть их до денег. Задаток вносится после проверки, а не перед ней. Инженер выходит на объект и сравнивает то, что есть в реальности, с разрешением и планами.

Что можно узаконить, а что нет

Кодекс сохраняет деление нарушений на категории по времени работ и их тяжести. Старые жилые постройки и мелкие нарушения по перечню проходят легче, значительные превышения требуют сбора и штрафа, остальное закрыто для новых заявлений. Работы, выполненные после 28 июля 2011 года, в общий механизм легализации не входят, их сначала приводят в соответствие или сносят.

Детали по категориям зависят от конкретного объекта, и формулировки в практических обзорах расходятся. Поэтому оценка всегда инженерная: он определяет дату работ, категорию, сумму и то, снимает ли регистрация запрет на сделку. Срок для категорий 1-4 установлен до 31 марта 2028 года, размер штрафа и надбавок зависит от даты подачи.

• Работы до 28 июля 2011 года: возможна подача при подходящей категории.
• Работы после этой даты: приведение в соответствие или снос.
• Срок по категориям 1-4: до 31 марта 2028 года.
• Охраняемые здания и традиционные поселки: особые правила.
• Изменение назначения без разрешения считается нарушением отдельно.

Новые сроки для гостиниц и отдельных зданий

Для части зданий электронное досье становится обязательным независимо от сделки. По закону о кадастрах и строительстве 2026 года гостиницы площадью более 300 кв. м и ряд других категорий должны получить его до 1 февраля 2028 года. Покупателю гостиницы или здания под гостиницу нужно смотреть это отдельно: срок действует и для собственника, который не собирается продавать.

Инвестору в реновацию важно другое: разрешение на смену назначения и электронное досье нужны до продажи готовых квартир, а смена назначения для маршрута 250 000 € должна быть завершена до подачи. Сокращение этого этапа приводит к тому, что объект нельзя передать покупателю в нужный срок.

Как это выглядит на примере

Покупатель смотрит квартиру с открытой террасой, которую прежний собственник застеклил много лет назад. По планам там балкон, по факту жилая часть комнаты. Без легализации нотариус договор не подпишет. Это модельный пример: продавцу нужно подать заявление, заплатить штраф и получить документы до сделки, и все это время покупатель должен решить, кто платит и что происходит с задатком.

Хороший предварительный договор отвечает на эти вопросы заранее. Он фиксирует, что продавец завершает легализацию до даты договора, закрепляет расходы за продавцом и дает покупателю право выйти с возвратом задатка, если работы не будут узаконены. Если срок договора близок к 1 июля 2027 года, такая задержка становится еще и налоговым риском.

Как это влияет на сроки и бюджет

Типовая квартира занимает 6-12 недель от сбора документов до подписания, при осложнениях дольше 6 месяцев. Техническая проверка квартиры у инженера обычно стоит 500-1 000 € по рынку, цена договорная. На фоне цены объекта это минимальная часть, но она защищает от последствий, которые стоят десятки тысяч евро.

Что не меняется для покупателя

Не меняется ответственность каждого участника. Заявление подписывает инженер, договор удостоверяет нотариус, право проверяет адвокат. Обещание продавца, что «все оформлено», не заменяет ни одного из этих документов. Нотариус защищает форму сделки, но не отвечает за то, стоит ли покупать этот объект по этой цене.

Не меняется и подход к проверке. Мы начинаем с прав и кадастра, затем смотрим инженерную часть, затем налоги и долги здания, а только потом переходим к предварительному договору. Такой порядок часто экономит и задаток, и время.

Что чаще всего находит инженер

Находки редко выглядят драматично, но почти каждая влияет на сделку. Инженер сравнивает разрешение, планы и то, что есть на объекте. Проблема может быть и у квартиры, и у всего здания: нарушения в общих частях иногда отражаются на заявлении по отдельной квартире, поэтому смотрят и здание целиком.

• Застекленный балкон или терраса, ставшие комнатой.
• Подвал или чердак, используемый как жилье.
• Лишняя площадь по сравнению с разрешением.
• Объединение двух квартир или раздел одной.
• Бассейн, навес или пристройка без разрешения.
• Изменение назначения: офис используется как квартира или наоборот.
• Расхождение площади в кадастре, договоре и планах.

Кодекс и смена назначения

Изменение использования здания теперь описано в едином кодексе, поэтому разрешение и план работ нужно читать по новому тексту. Для инвестора это особенно важно в центре Афин, где смену назначения часто выбирают из-за порога 250 000 €. Если работы завершены без разрешения или не совпадают с ним, смена назначения не считается законной, а заявка на ВНЖ оказывается под угрозой.

Покупателю готовой квартиры после смены назначения мы советуем запросить разрешение, окончательные планы, сертификат завершения работ и досье здания. Этот объект нельзя использовать как адрес или филиал бизнеса, если он покупается для статуса. Льгота действует один раз, поэтому следующий покупатель-инвестор будет платить уже другой порог.

Кадастр не заменяет инженера

Кадастр показывает права и границы, но не законность строительства. Запись о собственнике никак не подтверждает, что надстройка разрешена, и наоборот: разрешенное здание может иметь проблему с правом. Поэтому адвокат и инженер проверяют разные вещи, и один не заменяет другого. Пока кадастр работает не во всех районах одинаково, адвокату часто приходится смотреть и старые ипотечные книги.

Что сделать покупателю и собственнику

Покупателю важно проверить объект до задатка. Собственнику, который собирается продавать, стоит заняться документами заранее: подготовленный объект продается быстрее и с меньшими уступками в цене.

• Покупателю: привлечь инженера и адвоката до задатка.
• Покупателю: прописать в договоре судьбу задатка при неузаконенных работах.
• Продавцу: заказать проверку и электронное досье заранее.
• Собственнику с нарушениями: учитывать срок 31 марта 2028 года.
• Инвестору: проверить назначение и досье при оценке реновации.
• Владельцу гостиницы: проверить срок 1 февраля 2028 года.

Частые вопросы