Новая шкала налога на аренду в Греции: ставка 25% и что получит собственник

Что изменилось

Налоговый справочник Минфина показывает две шкалы рядом. До 2025 года включительно действовали ступени 15%, 35% и 45%. С налогового года 2026 ступеней четыре: 15% до 12 000 €, 25% от 12 000 € до 24 000 €, 35% от 24 000 € до 36 000 € и 45% свыше 36 000 €.

Шкала прогрессивная: каждая ставка применяется только к своей части дохода. Доход от недвижимости считается отдельно от зарплаты и пенсии, поэтому налог не смешивается с другими доходами. Многие онлайн-калькуляторы до сих пор работают на старых значениях, и вместе с ними неверной получается доходность в рекламных расчетах.

Сколько это в деньгах

Мы посчитали налог на годовой доход от аренды по обеим шкалам, без учета вычетов. Это арифметика по шкале, а не персональный расчет. Выигрыш появляется, только когда доход выше 12 000 €, а с дохода свыше 36 000 € он больше не растет.

Кого это касается

Шкала применяется к физлицу с доходом от недвижимости в Греции. Сюда входят сдача квартиры и дома, субаренда, предоставление помещения и земли. Нерезиденты тоже платят по этой шкале: иностранец с одной квартирой в Афинах декларирует доход в Греции, даже если живет в другой стране.

Доход компании сюда не относится: у нее 22% на прибыль и 5% на дивиденды, а также собственные расходы на бухгалтерию и дополнительный налог на недвижимость. Для краткосрочной аренды действует особое правило: физлицо с тремя и более объектами считается предпринимателем, а компания считается предпринимателем с первого объекта.

Льгота 36 месяцев: как получить ноль на три года

Тот же закон расширил освобождение для жилья, которое возвращается на рынок долгой аренды. Освобождение действует 36 месяцев, с месяца заключения договора. Условия: жилье до 120 кв. м, плюс 20 кв. м на каждого ребенка арендатора сверх двух, договор от 3 лет, объект стоял пустым предыдущие 3 года или в прошлом году сдавался только краткосрочно.

Срок для новых договоров по действующему закону заканчивается 31 декабря 2026 года. Законопроект от 18 октября 2026 года продлевает его на 2027 год, но это пока только проект. Если у вас пустая квартира и договор возможно подписать до конца года, не откладывайте его ради продления, которого еще нет.

• Жилье до 120 кв. м, с прибавкой на детей арендатора.
• Договор долгой аренды от 3 лет.
• Объект пустовал 3 года или сдавался только краткосрочно в прошлом году.
• Договор заключен до 31 декабря 2026 года, по проекту до конца 2027 года.
• Условия проверяются по каждому объекту и зависят от истории его использования.

Как это меняет чистую доходность

Новая шкала немного улучшает результат, но не меняет главного: чистая доходность намного ниже валовой. В нашей модели квартира за 300 000 € при 5% валовых дает около 2,5% после налога на все вложения. Экономия несколько сотен евро в год не отменяет расходов на покупку, ENFIA, ремонт, управление и простой.

Именно поэтому мы сравниваем объекты по чистому результату, а не по рекламной цифре. Хороший расчет включает налог при покупке, нотариуса, адвоката, инженера, ENFIA, страховку, общие расходы здания, управляющего, резерв на ремонт и месяц-два простоя в году. Это модельный подход, а не прогноз дохода.

Что еще важно собственнику-иностранцу

У договора долгой аренды жилья есть минимальный срок: 3 года. Предложение сдать на год с автоматическим выходом может не сработать так, как ожидает собственник. Договор регистрируется в электронной системе налоговой службы, а доход показывается в ежегодной декларации, даже если вы живете за рубежом.

Страна резидентства тоже имеет значение: ее налог может применяться к тому же доходу с зачетом греческого налога, если это позволяет договор между странами. Статьи договора России и Греции об обложении приостановлены Россией с 8 августа 2023 года. Такие случаи смотрит налоговый консультант.

Как подготовиться к декларации 2027 года

Доход 2026 года декларируется в 2027 году по новой шкале. Для нерезидента важно иметь налоговый номер, доступ к электронной системе и представителя там, где это требуется. Расходы подтверждают документами и оплачивают через банк.

Если объект приобретен в 2026 году, проверьте также декларацию об имуществе и изменения в ENFIA. Договоры с заниженной арендной платой создают риски: налоговая служба сверяет данные.

• Проверьте налоговый номер и доступ к электронному кабинету.
• Зарегистрируйте договор аренды и его изменения.
• Соберите платежи через банк и документы по расходам.
• Проверьте, можно ли применить льготу 36 месяцев.
• Пересчитайте доходность по новой шкале, прежде чем менять цену.

Физлицо или компания: наглядный расчет

Новая шкала снова заставляет сравнить личное владение и компанию. Ниже наша модель для объекта стоимостью 500 000 € и арендой 30 000 € в год. У компании расходы по условию снижают прибыль до 20 000 €, а у физлица для наглядности считается шкала от всей суммы. Это упрощение, а не налоговый совет, цель - показать порядок чисел.

На этих допущениях налог физлица и налог компании с дивидендами близки, но компания платит еще дополнительный ENFIA и бухгалтерию. Поэтому компанию ради одной квартиры обычно не открывают. Она имеет смысл при настоящем бизнесе, нескольких объектах или других деловых целях.

Что дает льгота 36 месяцев в цифрах

Если квартира подпадает под условие, налог на аренду в течение 36 месяцев равен нулю. Для квартиры с арендой 12 000 € в год это 1 800 € экономии ежегодно и 5 400 € за три года. При аренде 18 000 € экономия составит 3 300 € в год и 9 900 € за три года. Это арифметика по шкале, а условия проверяются отдельно по каждому объекту.

Для собственника пустой квартиры такой расчет часто важнее самой новой шкалы. Однако условие об использовании объекта проверяется за прошлые годы: сверьте декларации и реестр. Запись о том, что объект сдавался посуточно в прошлом году, позволяет подойти под условие, но бывшая посуточная квартира в зоне запрета при передаче другому владельцу уже не вернет себе номер.

Коммерческая аренда считается иначе

Шкала физлица применяется и к сдаче магазина или офиса, но там есть свои строки. Цифровой сбор составляет 3,6% с арендной платы, по закону его платит арендодатель, а в договоре его обычно перекладывают на арендатора, если не выбран НДС. Минимальный срок договора 3 года, индексация коммерческой аренды в 2026 году не выше 3% к 2025 году, с исключениями для отдельных крупных арендодателей.

Для жилой аренды цифрового сбора нет. Поэтому сравнивать доходность квартиры и магазина только по проценту валовой аренды нельзя: разные налоги, сроки, простой и ремонт. Если вы покупаете помещение с арендатором, договор читают до задатка, а не после него.

Если у объекта несколько собственников

Налог считается по каждому собственнику с его доли дохода, поэтому двое супругов с равными долями нередко попадают в более низкие ступени, чем один владелец с той же арендой. Для аренды 30 000 € на двоих каждый считает шкалу от 15 000 €. Распределение долей, однако, решается при покупке и имеет свои последствия: подтверждение средств, наследование, налог при будущей передаче. Менять их задним числом ради ставки дорого, поэтому вопрос стоит решить до договора вместе с налоговым консультантом.

Что делаем мы

При покупке мы считаем объект по действующей шкале и показываем чистую цифру. При управлении отвечаем за договор, платежи и документы, а налоговые декларации передаем бухгалтеру. Решения налоговой службы и доход от объекта мы не обещаем, но заранее показываем, что на них влияет.

Если вы уже сдаете квартиру в Греции, начните со сравнения: годовой доход со шкалой и проверьте, не потеряны ли вычеты и льготы. Для объекта по Golden Visa помните, что разрешена только долгая аренда.

Частые вопросы